Αγορά ακινήτων: Γιατί μειώθηκαν τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης παρά την αύξηση των πωλήσεων

Σημαντική υποχώρηση της τάξης του 7,4% κατέγραψαν τα δημόσια έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων το 2025, παρά τη συνολική αύξηση της αξίας των συναλλαγών στα 23,5 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, η κάμψη των εισπράξεων στα 607,93 εκατ. ευρώ αποδίδεται στη μαζική στροφή προς την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η οποία ενισχύθηκε από κρατικά στεγαστικά προγράμματα.

Η ελληνική κτηματαγορά διανύει μια περίοδο δομικού μετασχηματισμού, όπου η κυριαρχία των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων αρχίζει να εξισορροπείται από την επανεκκίνηση της εγχώριας ζήτησης. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για στεγαστική αποκατάσταση των ελληνικών νοικοκυριών, αναδιαμορφώνοντας πλήρως τον φορολογικό χάρτη, καθώς η κοινωνική πολιτική δημιουργεί νέες ισορροπίες στα δημόσια έσοδα από τις μεταβιβάσεις.

Η ακτινογραφία των εσόδων και το παράδοξο του 2025

Παρά την έντονη κινητικότητα που παρατηρήθηκε, οι εισπράξεις από τον φόρο μεταβίβασης διαμορφώθηκαν σε 607,93 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας πτώση 48,5 εκατ. ευρώ σε σχέση με το 2024. Το φαινόμενο αυτό χαρακτηρίζεται ως παράδοξο, καθώς η συνολική αξία των ακινήτων που άλλαξαν χέρια μέσω της πλατφόρμας MyProperty άγγιξε το ιστορικό υψηλό των 23,5 δισ. ευρώ.

Η εξήγηση βρίσκεται στη μεταβολή του προφίλ των αγοραστών, με την εγχώρια ζήτηση να κερδίζει έδαφος έναντι των επενδυτών από το εξωτερικό. Ενώ οι ξένες αγορές επιβαρύνονται κανονικά με φόρο, οι Έλληνες αγοραστές έκαναν χρήση των φορολογικών απαλλαγών που προβλέπει η νομοθεσία για την απόκτηση κύριας κατοικίας.

Η εκτόξευση των απαλλαγών για πρώτη κατοικία

Καθοριστικό ρόλο στην πτώση των εσόδων έπαιξε η αύξηση των δηλώσεων με πλήρη απαλλαγή φόρου, οι οποίες ανήλθαν σε 30.325 το 2025. Η συνολική αξία αυτών των συναλλαγών έφτασε τα 3,4 δισ. ευρώ, καταγράφοντας άλμα σε σύγκριση με τα 2,4 δισ. ευρώ του προηγούμενου έτους, γεγονός που συνδέεται άμεσα με το πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ.

Επιπλέον, καταγράφηκαν 7.701 περιπτώσεις με μερική απαλλαγή φόρου, προσθέτοντας επιπλέον 870 εκατ. ευρώ στην κατηγορία των ευνοϊκών ρυθμίσεων. Συνολικά, η πρώτη κατοικία αντιπροσώπευε το 17,8% της συνολικής αξίας των συναλλαγών, επιβεβαιώνοντας τη στροφή των νοικοκυριών στην ιδιοκατοίκηση.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της κτηματαγοράς, η τάση αυτή αναμένεται να ενταθεί, καθώς η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενισχύει τους ελέγχους για την ορθή χρήση των απαλλαγών. Παράλληλα, επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η δημοσιονομική απώλεια αντισταθμίζεται από την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και των συναφών επαγγελμάτων.

Επενδυτικός χαρακτήρας και επαγγελματικά ακίνητα

Παρά την ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης, η αγορά διατηρεί τον έντονα επενδυτικό της χαρακτήρα, με 19,2 δισ. ευρώ να αφορούν μεταβιβάσεις χωρίς καμία ελάφρυνση. Οι συναλλαγές αυτές αφορούν κυρίως επαγγελματικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες και ακίνητα που αποκτήθηκαν με αμιγώς κερδοσκοπικά κριτήρια από εγχώρια και ξένα κεφάλαια.

Σε αυτή την κατηγορία υποβλήθηκαν 170.664 δηλώσεις, με τον φόρο που εισπράχθηκε να ανέρχεται σε 577,1 εκατ. ευρώ. Είναι σαφές ότι ο τομέας των εμπορικών ακινήτων παραμένει ο βασικός τροφοδότης των κρατικών ταμείων, παρά τη μείωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό που καταγράφηκε το τελευταίο διάστημα.

Η επόμενη μέρα και οι προοπτικές της ζήτησης

Η δυναμική της αγοράς για το 2026 θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη συνέχιση των επιδοτούμενων στεγαστικών προγραμμάτων και την πορεία των επιτοκίων. Η σταδιακή απεξάρτηση από τις ξένες επενδύσεις και η ενίσχυση του εγχώριου αγοραστικού κοινού δημιουργούν ένα πιο σταθερό περιβάλλον, αν και οι τιμές παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

Οι αναλυτές προβλέπουν ότι η φορολογική βάση θα παραμείνει υπό πίεση όσο η πολιτική ηγεσία δίνει προτεραιότητα στην κοινωνική κατοικία. Η πρόκληση πλέον έγκειται στην εξισορρόπηση της φορολογικής δικαιοσύνης με την ανάγκη για προσιτή στέγη, σε μια αγορά που συνεχίζει να κινείται με υψηλές ταχύτητες.