ΑΑΔΕ: Στο στόχαστρο 1.545 ιδιοκτήτες με πολλά ακίνητα Airbnb και πρόστιμα-μαμούθ

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εντείνει τους ελέγχους σε 1.545 φυσικά πρόσωπα που διαχειρίζονται τρία ή περισσότερα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Οι παραβάτες βρίσκονται αντιμέτωποι με πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000 ευρώ και μπορούν να αγγίξουν το 50% των ακαθάριστων εσόδων τους.

Η ραγδαία ανάπτυξη της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα έχει οδηγήσει σε μια νέα αυστηρή ρυθμιστική πραγματικότητα, καθώς η φορολογική διοίκηση επιδιώκει να εξαλείψει την αδήλωτη επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτή η εξέλιξη έρχεται ως συνέχεια της προσπάθειας για πλήρη χαρτογράφηση των ακινήτων, συνδέοντας τα στοιχεία των διεθνών πλατφορμών απευθείας με το ελληνικό φορολογικό σύστημα.

Οι 1.545 περιπτώσεις στο μικροσκόπιο της εφορίας

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία των ελέγχων για το 2025, εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα τα οποία εισέπραξαν εισοδήματα από τρία ή περισσότερα ακίνητα κατά το έτος 2024. Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες όφειλαν να έχουν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ωστόσο η πλειονότητα αυτών παρέμεινε στο καθεστώς του ιδιώτη.

Από το σύνολο των ελεγχόμενων, οι 1.017 δεν είχαν προβεί σε έναρξη, ενώ 528 ιδιοκτήτες, αν και είχαν κάνει έναρξη, δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ). Η ΑΑΔΕ έχει ήδη αποστείλει ειδοποιήσεις συμμόρφωσης, προειδοποιώντας για άμεση παραπομπή στις ελεγκτικές υπηρεσίες σε περίπτωση μη ανταπόκρισης.

Η διαδικασία αυτή συνδέεται στενά με την προθεσμία για το Μητρώο Airbnb, η οποία αποτελεί το βασικό εργαλείο για την ταυτοποίηση των ακινήτων. Οι αρχές αξιοποιούν πλέον ειδικούς αλγορίθμους που εντοπίζουν αυτόματα όσους αποκτούν τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) χωρίς τις απαραίτητες φορολογικές ενέργειες.

Διασταυρώσεις με Airbnb, Booking και Vrbo

Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται μια ευρείας κλίμακας επιχείρηση διασταυρώσεων για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Booking.com και η Vrbo. Τα δεδομένα που αποστέλλουν οι πλατφόρμες συγκρίνονται με τις συμπλήρωση του εντύπου Ε2 των ιδιοκτητών, αποκαλύπτοντας σημαντικές αποκλίσεις.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 υποβλήθηκαν 2,46 εκατομμύρια δηλώσεις για εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, με το συνολικό ποσό να φτάνει τα 973,7 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό παρουσιάζει αύξηση 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, γεγονός που αποδεικνύει τη δυναμική του κλάδου παρά τους αυστηρότερους ελέγχους.

Στο πλαίσιο των ελέγχων, εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ με διαφορές άνω των 500 ευρώ μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών εισοδημάτων για τα έτη 2020-2022. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων στελεχών της φορολογικής διοίκησης, η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης στις διασταυρώσεις καθιστά πλέον αδύνατη την απόκρυψη εσόδων από τις ψηφιακές πλατφόρμες.

Πρόστιμα και απενεργοποίηση 2.145 αγγελιών

Οι κυρώσεις για τη μη αναγραφή ή την αναγραφή μη έγκυρου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου είναι εξαιρετικά αυστηρές. Κατά το 2025, οι διασταυρώσεις οδήγησαν στην απενεργοποίηση 2.145 αγγελιών, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν συμμορφώθηκαν με τις νόμιμες προϋποθέσεις ανάρτησης.

Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν πρόστιμα τουλάχιστον 5.000 ευρώ, τα οποία σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζονται. Επιπλέον, το πρόστιμο μπορεί να φτάσει έως και το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους στο οποίο διαπιστώθηκε η παράβαση, δημιουργώντας έναν ασφυκτικό κλοιό για όσους επιχειρούν να λειτουργήσουν εκτός πλαισίου.

Παράλληλα, η ενεργοποίηση για το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αναμένεται να κλείσει οριστικά τα παράθυρα φοροδιαφυγής. Η νέα πλατφόρμα θα συνδέει τα στοιχεία του Ε9 με το Κτηματολόγιο, επιτρέποντας στην ΑΑΔΕ να γνωρίζει σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα εκμισθώνονται και ποια παραμένουν κενά.

Οι αντιδράσεις και τα επόμενα βήματα

Η ένταση των ελέγχων έχει προκαλέσει κινητικότητα στην αγορά, με πολλούς ιδιοκτήτες να σπεύδουν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις για να αποφύγουν τα χειρότερα. Η φορολόγηση των εισοδημάτων αυτών γίνεται από το πρώτο ευρώ με συντελεστές 15% έως 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών επισημαίνεται ότι ο στρατηγικός σχεδιασμός για το 2026 περιλαμβάνει ακόμη πιο στοχευμένες διασταυρώσεις. Η εστίαση θα δοθεί στον εντοπισμό ακινήτων που δηλώνονται ως κενά στο αυτόματη προσυμπλήρωση ενοικίων, ενώ στην πραγματικότητα διατίθενται για τουριστική εκμετάλλευση.

Η επόμενη μέρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα απαιτεί απόλυτη διαφάνεια και επαγγελματική προσέγγιση από την πλευρά των ιδιοκτητών. Η συμμόρφωση με τους κανόνες δεν αποτελεί πλέον επιλογή, αλλά αναγκαία προϋπόθεση για τη συνέχιση της δραστηριότητας σε ένα περιβάλλον που ψηφιοποιείται ταχύτατα.