ΑΑΔΕ: Πότε πληρώνεται φόρος μεταβίβασης για κοινόχρηστους χώρους – Οδηγός για την αποκλειστική χρήση

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αποσαφηνίζει το τοπίο γύρω από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων σε περιπτώσεις τροποποίησης συστάσεων και κοινόχρηστων χώρων. Μέσω νέας εγκυκλίου, ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, καθορίζει τις περιπτώσεις όπου η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης ή η επέκταση επιφάνειας γεννά φορολογική υποχρέωση, θέτοντας τέλος σε ερμηνευτικές αμφισβητήσεις ετών.

Η ανάγκη για νομική σαφήνεια στις συναλλαγές ακινήτων οδήγησε την ΑΑΔΕ στην έκδοση αναλυτικών οδηγιών, καθώς οι τροποποιήσεις συστάσεων αποτελούν συχνά πεδίο ερμηνευτικών αμφισβητήσεων. Η νέα παρέμβαση έρχεται να συμπληρώσει το πλαίσιο της ψηφιακής μεταβίβασης, διασφαλίζοντας ότι οι ιδιοκτήτες γνωρίζουν εκ των προτέρων το φορολογικό κόστος των επιλογών τους, όπως μεταδίδει το Dnews.gr.

Οι βασικές προϋποθέσεις επιβολής του φόρου

Σύμφωνα με την εγκύκλιο του Διοικητή της ΑΑΔΕ, ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται μόνο όταν στο οικόπεδο υπάρχουν ήδη υφιστάμενα κτίσματα. Η φορολογική υποχρέωση γεννάται όταν συντελείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία μεταξύ των συνιδιοκτητών, δηλαδή υπάρχει πραγματική ανταλλαγή δικαιωμάτων.

Αντίθετα, σε οικόπεδα όπου δεν έχουν ακόμη ανεγερθεί κτίσματα και γίνεται απλή κατανομή μελλοντικών οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, δεν οφείλεται φόρος. Αυτό ισχύει εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας των ιδιοκτητών επί του εδάφους.

Αποκλειστική χρήση και επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους

Ένα κρίσιμο σημείο της εγκυκλίου αφορά την παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους, όπως η πιλοτή ή το δώμα. Στις περιπτώσεις αυτές, η τροποποίηση της σύστασης θεωρείται μεταβίβαση και ο ιδιοκτήτης καλείται να καταβάλει τον αναλογούντα φόρο.

Επιπλέον, όταν η επιφάνεια μιας ιδιοκτησίας αυξάνεται λόγω επέκτασης σε κοινόχρηστο χώρο, επιβάλλεται φόρος επί της αντικειμενικής αξίας της έκτασης που καταλαμβάνεται. Η υποχρέωση αυτή υφίσταται ακόμη και αν η τροποποίηση της σύστασης πραγματοποιηθεί μονομερώς από τον ιδιοκτήτη.

Πότε απαλλάσσονται οι ιδιοκτήτες από την καταβολή φόρου

Η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει επίσης τις περιπτώσεις όπου δεν οφείλεται φόρος. Η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, για παράδειγμα η επιστροφή μιας θέσης στάθμευσης στην κοινή χρήση, θεωρείται παραίτηση από προνόμιο και όχι μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος.

Επίσης, αν μια τροποποίηση οδηγεί σε συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης δεν επιβαρύνεται φορολογικά. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις φοροτεχνικών κύκλων που εξειδικεύονται στο δίκαιο των ακινήτων, η εγκύκλιος αυτή λειτουργεί ως δικλείδα ασφαλείας για την αποφυγή άδικων επιβαρύνσεων σε περιπτώσεις απλών διορθώσεων ή επαναλήψεων συμβολαίων.

Η σημασία της ορθής απεικόνισης στο myPROPERTY

Η σωστή δήλωση των μεταβολών στην πλατφόρμα myPROPERTY είναι απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων. Οι φορολογούμενοι πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί ώστε οι διορθώσεις στο Ε9 να ταυτίζονται με τις πράξεις τροποποίησης της σύστασης.

Η διασύνδεση των δεδομένων με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου καθιστά πλέον αδύνατη την απόκρυψη επεκτάσεων ή αλλαγών χρήσης. Η διαφάνεια στις μεταβιβάσεις ακινήτων ενισχύεται, προσφέροντας μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου σε όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων.