- Ο φόρος μεταβίβασης απαιτεί την ύπαρξη ανεγερμένων κτισμάτων στο ακίνητο.
- Η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε κτίσματα θεωρείται φορολογητέα μεταβίβαση.
- Δεν οφείλεται φόρος για μελλοντικές ιδιοκτησίες ή δικαιώματα προσδοκίας.
- Η επιστροφή χώρου στην κοινή χρήση απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης.
- Η επέκταση σε κοινόχρηστους χώρους τεκμαίρεται ως μεταβίβαση από τους συνιδιοκτήτες.
Νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ αποσαφηνίζει το τοπίο σχετικά με την επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε περιπτώσεις τροποποίησης συστάσεων και μεταβολών σε κοινόχρηστους χώρους. Η φορολογική υποχρέωση γεννάται πλέον υπό την αυστηρή προϋπόθεση της ύπαρξης κτισμάτων και της παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, θέτοντας τέλος σε ερμηνευτικές αμφισβητήσεις ετών.
| Περίπτωση Μεταβολής | Φορολογική Αντιμετώπιση |
|---|---|
| Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης (με κτίσματα) | Επιβολή Φόρου Μεταβίβασης |
| Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης (χωρίς κτίσματα) | Δεν οφείλεται φόρος (Δικαίωμα προσδοκίας) |
| Κατάργηση αποκλειστικής χρήσης / Επιστροφή στα κοινόχρηστα | Απαλλαγή από Φόρο Μεταβίβασης |
| Επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο | Επιβολή Φόρου στην αξία της επέκτασης |
| Ταυτόχρονη επέκταση και παραχώρηση με καθαρή μείωση επιφάνειας | Δεν οφείλεται φόρος (Απώλεια εξουσίας) |
Η έκδοση της νέας εγκυκλίου από τη Γενική Διεύθυνση Φορολογίας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έρχεται να καλύψει ένα σημαντικό κενό στην ερμηνεία του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Η κίνηση αυτή εδράζεται σε μια σειρά από πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις αλλά και στην ανάγκη εναρμόνισης της διοίκησης με την πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και του Αρείου Πάγου.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται μόνο εφόσον υφίστανται κτίσματα και πραγματοποιείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία μεταξύ των συνιδιοκτητών.
ΑΑΔΕ, Νέα Εγκύκλιος Φορολογίας
Οι βασικές προϋποθέσεις επιβολής του φόρου
Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά δύο παράγοντες: η ύπαρξη ανεγερμένων κτισμάτων και η πραγματοποίηση μεταβίβασης με επαχθή αιτία μεταξύ των συνιδιοκτητών. Αυτό σημαίνει ότι σε οικόπεδα χωρίς κτίσματα, όπου δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συγκυριότητας, δεν γεννάται φορολογική υποχρέωση.
Η διευκρίνιση αυτή είναι κρίσιμη για τις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών. Όπως επισημαίνεται, η ψηφιακή υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ διευκολύνει πλέον τη διαδικασία, ωστόσο η ουσιαστική φορολογική μεταχείριση παραμένει προσκολλημένη στην ύπαρξη υλικού αντικειμένου, δηλαδή του κτίσματος.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων, όπως η ταράτσα ή ο ακάλυπτος. Εάν τα κτίσματα έχουν ήδη ανεγερθεί, η παραχώρηση αυτή προς συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη θεωρείται μεταβίβαση και υπάγεται κανονικά σε φόρο, καθώς μεταβάλλει την πραγματική εξουσία επί του ακινήτου.
Η λεπτή γραμμή της αποκλειστικής χρήσης
Προτεινόμενο ΣτΕ: Η εφορία μπορεί να ελέγχει το πραγματικό τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Στον αντίποδα, όταν η συμφωνία αφορά ακίνητο χωρίς κτίσματα ή μελλοντικές ιδιοκτησίες, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χαρακτηρίζεται ως δικαίωμα προσδοκίας. Στην περίπτωση αυτή, η φορολογική αρχή δεν επιβάλλει φόρο μεταβίβασης, καθώς δεν θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί η κτήση του εμπράγματου δικαιώματος.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων νομικών παραστατών που παρακολουθούν την υπόθεση, η διάκριση αυτή προστατεύει τους ιδιοκτήτες από πρόωρες φορολογικές επιβαρύνσεις σε στάδια όπου η οικοδομή βρίσκεται ακόμη στα χαρτιά. Παράλληλα, διευκρινίζεται ότι η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης και η επαναφορά του χώρου σε κοινή χρήση δεν συνεπάγεται φόρο, αφού δεν υφίσταται απόκτηση νέου δικαιώματος.
Εν αναμονή περαιτέρω διευκρινίσεων, φοροτεχνικοί κύκλοι τονίζουν ότι η επέκταση μιας ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο διάδρομο ή άλλο κοινόκτητο μέρος αποτελεί τεκμήριο μεταβίβασης. Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος υπολογίζεται επί της αξίας της επιφάνειας που καταλαμβάνεται, καθώς θεωρείται ότι οι λοιποί συνιδιοκτήτες παραιτούνται από το δικαίωμά τους υπέρ του ενός.
Πότε δεν προκύπτει φορολογική υποχρέωση
Μια σημαντική εξαίρεση που εισάγει η εγκύκλιος αφορά την ταυτόχρονη παραχώρηση και επέκταση. Εάν ένας ιδιοκτήτης παραχωρήσει τμήμα της ιδιοκτησίας του στην κοινή χρήση και ταυτόχρονα επεκταθεί σε άλλον κοινόχρηστο χώρο, με αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής του επιφάνειας, τότε δεν οφείλεται φόρος. Η λογική πίσω από αυτό είναι ότι δεν υφίσταται καθαρή κτήση αλλά απώλεια εξουσίας.
Η εξέλιξη αυτή έρχεται σε μια περίοδο που η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει προκλήσεις, με αντιδράσεις από φορείς όπως η ΠΟΜΙΔΑ για τη γραφειοκρατία και τις αναδρομικές επιβαρύνσεις. Η σαφήνεια που προσφέρει η εγκύκλιος αναμένεται να λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης για χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις τροποποίησης συστάσεων.
Η επόμενη μέρα για συμβολαιογράφους και ιδιοκτήτες
Η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ αποτελεί πλέον τον βασικό οδηγό για τις φορολογικές υπηρεσίες, τους συμβολαιογράφους και τους μηχανικούς. Η αυστηρή τήρηση των παραδειγμάτων που παρατίθενται αναμένεται να περιορίσει τις αμφισβητήσεις και να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις, ειδικά σε παλαιές πολυκατοικίες όπου οι αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους είναι συχνό φαινόμενο.
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά τη σύνταξη των τροποποιητικών πράξεων, διασφαλίζοντας ότι η φορολογική τους αντιμετώπιση ευθυγραμμίζεται με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η ορθή αποτύπωση των χώρων και των χρήσεων παραμένει το κλειδί για την αποφυγή άσκοπων προστίμων και καθυστερήσεων στην ολοκλήρωση των συμβολαίων.
Οδηγός για Ιδιοκτήτες και Συνιδιοκτήτες
- Ελέγξτε αν η οικοδομή σας έχει ολοκληρωθεί πριν προχωρήσετε σε τροποποίηση σύστασης.
- Βεβαιωθείτε ότι η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης αφορά υφιστάμενο και όχι μελλοντικό χώρο.
- Συμβουλευτείτε μηχανικό για την ακριβή αποτύπωση των κοινόχρηστων χώρων που επηρεάζονται.
- Χρησιμοποιήστε την πλατφόρμα myPROPERTY για την ψηφιακή υποβολή των δηλώσεων.
- Διατηρήστε αντίγραφα της τροποποιημένης σύστασης για μελλοντική χρήση στον ΕΝΦΙΑ.
