ΑΑΔΕ: Οι νέες οδηγίες για το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής σε μισθώσεις με το Δημόσιο

Η ΑΑΔΕ εξέδωσε κρίσιμες διευκρινίσεις για την εφαρμογή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής στις μισθώσεις ακινήτων όπου εκμισθωτής είναι το Δημόσιο, ξεκαθαρίζοντας τις υποχρεώσεις των μισθωτών βάσει του νόμου 5177/2025. Η νέα εγκύκλιος στοχεύει στην επίλυση προβλημάτων που προέκυψαν κατά τη μεταβατική περίοδο από το παλαιό καθεστώς των τελών χαρτοσήμου, το οποίο καταργήθηκε οριστικά την 1η Δεκεμβρίου 2024.

Η μετάβαση από το ιστορικό καθεστώς των τελών χαρτοσήμου, το οποίο ίσχυε για δεκαετίες, στο σύγχρονο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής αποτελεί έναν από τους κεντρικούς πυλώνες της φορολογικής μεταρρύθμισης. Τεχνικά, η πρόκληση έγκειται στην πλήρη αυτοματοποίηση των διαδικασιών, ώστε να περιοριστεί η γραφειοκρατία και να διασφαλιστεί η διαφάνεια στις συναλλαγές με φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.

Ποιος επιβαρύνεται με το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής

Σύμφωνα με τη νέα εγκύκλιο, στις περιπτώσεις μισθώσεων ακινήτων όπου το Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρνησης λειτουργεί ως εκμισθωτής, η υποχρέωση απόδοσης του τέλους βαρύνει αποκλειστικά τον μισθωτή. Ο ενοικιαστής είναι εκείνος που οφείλει να υποβάλει τη σχετική δήλωση και να καταβάλει το ποσό που αναλογεί.

Η διαδικασία αυτή πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, ακολουθώντας τις προδιαγραφές της απόφασης Α.1149/2024. Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η παράλειψη αυτής της υποχρέωσης μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικές κυρώσεις, καθώς το νέο σύστημα επιτρέπει άμεσες διασταυρώσεις στοιχείων.

Αυτή η ρύθμιση έρχεται να συμπληρώσει το πλαίσιο για τις μισθώσεις ακινήτων, όπου πλέον η ψηφιακή ιχνηλασιμότητα των πληρωμών αποτελεί προτεραιότητα για τις ελεγκτικές αρχές. Η μετατόπιση της ευθύνης στον μισθωτή απλοποιεί τη διαδικασία για το Δημόσιο, αλλά απαιτεί αυξημένη εγρήγορση από τους ιδιώτες και τις επιχειρήσεις.

Η μεταβατική περίοδος και η χρήση του e-Παραβόλου

Για τα μισθώματα που αφορούν την περίοδο από την 1η Δεκεμβρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025, η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει τις δυσκολίες προσαρμογής. Σε περιπτώσεις όπου το τέλος παρακρατήθηκε από τον φορέα αλλά δεν αποδόθηκε, παρέχεται η δυνατότητα απευθείας απόδοσης από τον φορέα μέσω της εφαρμογής e-Παράβολο.

Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να χρησιμοποιήσουν τον κωδικό παραβόλου 5008, αναγράφοντας υποχρεωτικά στις παρατηρήσεις τους μήνες της οφειλής και τον ΑΦΜ του μισθωτή. Με αυτόν τον τρόπο, το ποσό πιστώνεται ορθά στον υπόχρεο, αποφεύγοντας μελλοντικές εμπλοκές με την εφορία.

Μετά την πληρωμή, ο φορέας υποχρεούται να χορηγήσει στον μισθωτή σχετική βεβαίωση απόδοσης. Αυτό το έγγραφο αποτελεί το μοναδικό αποδεικτικό για τη νόμιμη τακτοποίηση της οφειλής κατά τη μεταβατική περίοδο, διασφαλίζοντας τον πολίτη από τυχόν διπλές χρεώσεις ή πρόστιμα.

Οι υποχρεώσεις των μισθωτών από το 2026

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η μεταβατική διαδικασία παύει να ισχύει και το σύστημα εισέρχεται σε φάση πλήρους λειτουργίας. Για όλα τα μισθώματα που καθίστανται απαιτητά από το τρέχον έτος και μετά, η απόδοση του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής πρέπει να γίνεται κανονικά από τον μισθωτή μέσω της φορολογικής δήλωσης που προβλέπεται.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις έμπειρων φοροτεχνικών κύκλων, η αποσαφήνιση των υποχρεώσεων για τη μεταβατική περίοδο κρίνεται απαραίτητη για την αποφυγή άδικων επιβαρύνσεων. Επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η ευθύνη του μισθωτή είναι πλέον αδιαπραγμάτευτη, γεγονός που απαιτεί σχολαστική τήρηση των προθεσμιών.

Οι αντιδράσεις και τα επόμενα βήματα

Η πλήρης ενσωμάτωση του νέου τέλους αναμένεται να μειώσει το διοικητικό κόστος και να επιταχύνει τις διαδικασίες είσπραξης. Οι φορολογούμενοι καλούνται να ενημερωθούν για τις αλλαγές, καθώς η ψηφιοποίηση των συναλλαγών δεν αφήνει περιθώρια για λάθη ή παραλείψεις που οφείλονται σε άγνοια του νόμου.

Στο μέλλον, η ΑΑΔΕ σχεδιάζει την περαιτέρω διασύνδεση των μισθωτηρίων συμβολαίων με τα συστήματα πληρωμών, ώστε η επιβολή του τέλους να γίνεται αυτόματα κατά την καταβολή του ενοικίου. Αυτό θα αποτελέσει το τελικό στάδιο για την οριστική εξάλειψη των παλαιών γραφειοκρατικών αγκυλώσεων του χαρτοσήμου.