Το κτηματολόγιο θα εκδίδει οικοδομικές άδειες: Τι αλλάζει στον έλεγχο δόμησης

Το Εθνικό Κτηματολόγιο αναλαμβάνει πλέον την αρμοδιότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών, καθώς χθες παρουσιάστηκε στο υπουργικό συμβούλιο νομοθέτημα που προβλέπει τη συγχώνευση των υπηρεσιών δόμησης. Ο νέος οργανισμός, με την ονομασία «Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης» (ΕΟΚΕΔ), θα λειτουργεί ως η νέα κεντρική πολεοδομία της χώρας, αποσπώντας κρίσιμες αρμοδιότητες από τους δήμους.

Αυτή η εξέλιξη σηματοδοτεί μια σημαντική μεταρρύθμιση στον τρόπο διαχείρισης του πολεοδομικού και ιδιοκτησιακού πλαισίου της χώρας, με στόχο την κεντρικοποίηση και τον εξορθολογισμό διαδικασιών που ιστορικά χαρακτηρίζονταν από κατακερματισμό και συχνές προστριβές μεταξύ κεντρικής διοίκησης και τοπικής αυτοδιοίκησης. Η κίνηση αυτή έρχεται ως απάντηση σε χρόνιες παθογένειες και πιέσεις για απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών δόμησης.

Ο νέος φορέας ΕΟΚΕΔ και οι αρμοδιότητές του

Οι υπηρεσίες δόμησης, γνωστές ως πολεοδομίες, θα απορροφηθούν από το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα ενταχθούν σε έναν νέο οργανισμό, τον «Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης» (ΕΟΚΕΔ). Ο νέος φορέας θα διαχειρίζεται ταυτόχρονα τη βάση δεδομένων για την ιδιοκτησία στη χώρα και θα αδειοδοτεί τη δόμηση, βασιζόμενος στη σημερινή δομή του Κτηματολογίου με 20 περιφερειακά και 77 τοπικά γραφεία, τα οποία θα μετονομαστούν σε περιφερειακά και τοπικά κέντρα δόμησης. Ο ΕΟΚΕΔ θα διαθέτει έναν κεντρικό διοικητή, καθώς και δύο υποδιοικητές, έναν για θέματα κτηματολογίου και έναν για θέματα δόμησης, απορροφώντας το υφιστάμενο προσωπικό των πολεοδομιών. Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τη σύσταση του νέου φορέα, μπορείτε να διαβάσετε και το άρθρο ΕΟΚΕΔ: Οι πολεοδομίες περνούν στο Κτηματολόγιο, ψηφιακοί φάκελοι και έλεγχος αδειών με ΑΙ.

Ο νέος φορέας θα αποσπάσει από τους δήμους τις αρμοδιότητες που σχετίζονταν με την έκδοση οικοδομικών αδειών, όπως την έκδοση βεβαιώσεων όρων δόμησης και προεγκρίσεων, την τυπική αρμοδιότητα της έκδοσης αδειών, τον έλεγχο κατασκευών και την τήρηση της πολεοδομικής νομοθεσίας. Υπενθυμίζεται ότι οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται εδώ και καιρό αυτόματα μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Τεχνικού Επιμελητηρίου, με την ευθύνη του ιδιώτη μηχανικού και χωρίς την άμεση εμπλοκή της πολεοδομίας. Η μεταφορά των αρμοδιοτήτων έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχων κατασκευών στον ψηφιακό κόμβο του Κτηματολογίου αποτελεί ένα σημαντικό βήμα, όπως αναφέρεται και στο άρθρο Κτηματολόγιο: Οι οικοδομικές άδειες και οι έλεγχοι περνούν στον ψηφιακό κόμβο.

Η σφοδρή διαμάχη με τους δήμους

Η συγχώνευση αυτή αποτελεί την κατάληξη μιας σφοδρής διαμάχης μεταξύ των δήμων από τη μία πλευρά και του Υπουργείου Περιβάλλοντος και του Τεχνικού Επιμελητηρίου από την άλλη. Η διαφωνία εντάθηκε με αφορμή τις παρεμβάσεις δημάρχων για την ανάσχεση της δόμησης με τη χρήση των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οι δήμαρχοι είχαν διατάξει τις πολεοδομίες, οι οποίες τυπικά υπάγονται σε αυτούς, να μην εκδίδουν τέτοιες άδειες, υποστηρίζοντας την ανάγκη προάσπισης του πολεοδομικού κεκτημένου. Αυτό οδήγησε σε ανοιχτή σύγκρουση με το υπουργείο και τον κατασκευαστικό κλάδο.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος επικαλέστηκε πρόσφατα απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η οποία ακύρωσε ως αντισυνταγματική μια απόφαση του δημοτικού συμβουλίου Αθηναίων να παύσει την έκδοση αδειών με τη χρήση κινήτρων. Οι δήμοι, σύμφωνα με τις χθεσινές ανακοινώσεις, θα διατηρήσουν μόνο τις αρμοδιότητες που σχετίζονται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως η εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών, αναπλάσεων και επεκτάσεων των σχεδίων πόλης, η διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων και η σύνταξη πράξεων εφαρμογής. Ωστόσο, ο ρόλος τους σε αυτά τα ζητήματα έχει γίνει «διακοσμητικός», καθώς οι τελικές αποφάσεις ανήκουν στο Υπουργείο Περιβάλλοντος.

Αλλαγές στους ελέγχους δόμησης και η χρήση της τεχνητής νοημοσύνης

Οι ανακοινώσεις του υπουργείου περιλαμβάνουν και αλλαγές στον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, καθώς και στους πολεοδομικούς ελέγχους, οι οποίοι σήμερα δεν πραγματοποιούνται ούτε δειγματοληπτικά. Θα δημιουργηθεί ένα «μητρώο ανεξάρτητων ελεγκτών δόμησης», διαφορετικό από το υφιστάμενο, το οποίο θα ελέγχει υποχρεωτικά όλες τις άδειες πριν από την έναρξη των εργασιών. Παράλληλα, θα γίνει χρήση τεχνητής νοημοσύνης (AI) για τον εντοπισμό των αδειών που χρειάζονται προτεραιότητα στον έλεγχο, βελτιώνοντας την αποτελεσματικότητα των διαδικασιών.

Αναλυτές του κατασκευαστικού κλάδου εκφράζουν συγκρατημένη αισιοδοξία για την επιτάχυνση των διαδικασιών, αλλά παράλληλα επισημαίνουν την ανάγκη για σαφείς οδηγίες και επαρκή στελέχωση του νέου φορέα, ώστε να αποφευχθούν γραφειοκρατικές εμπλοκές και καθυστερήσεις στην εφαρμογή της μεταρρύθμισης.

Οι ασυνέχειες και τα ανοιχτά ζητήματα της μεταρρύθμισης

Παρά τις θετικές προοπτικές, οι ανακοινώσεις του υπουργείου παρουσιάζουν και αρκετές ασυνέχειες. Για παράδειγμα, η μεταρρύθμιση παρουσιάζεται ως «ενιαίο σημείο διοίκησης για όλα τα θέματα που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία», κάτι που δεν είναι ακριβές, καθώς σημαντικά ζητήματα όπως τα φορολογικά και οι τιμές ζώνης θα εξακολουθούν να ανήκουν σε άλλους φορείς. Επίσης, η «διαφοροποίηση στην εφαρμογή των διαδικασιών μεταξύ διαφορετικών περιοχών» παρουσιάζεται ως αιτία της μεταρρύθμισης, ενώ αυτή είναι ευθύνη του Υπουργείου Περιβάλλοντος και θα συνεχίσει να είναι και στον νέο φορέα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι πρόσφατες εκθέσεις της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας για τη Μήλο, οι οποίες υπέδειξαν ότι το υπουργείο δεν έδωσε στις πολεοδομίες οδηγίες σχετικά με την εφαρμογή της νομολογίας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση. Τέλος, ένα σημείο που χρήζει διευκρίνισης είναι σε ποιον θα υπάγεται ο νέος φορέας, καθώς το κτηματολόγιο ανήκει σήμερα στο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, γεγονός που στο παρελθόν οδήγησε σε πολιτικές τοποθετήσεις άσχετων προσώπων σε κρίσιμες θέσεις.

Η επόμενη μέρα για τον κτηματολογικό έλεγχο δόμησης

Η μεταρρύθμιση στην έκδοση οικοδομικών αδειών και στον έλεγχο δόμησης, με την κεντρικοποίηση των αρμοδιοτήτων στον ΕΟΚΕΔ, φιλοδοξεί να επιλύσει χρόνιες γραφειοκρατικές αγκυλώσεις. Η ενσωμάτωση της τεχνολογίας και η δημιουργία ενός μητρώου ανεξάρτητων ελεγκτών αναμένεται να συμβάλουν στην αποτελεσματικότητα και τη διαφάνεια. Ωστόσο, η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από την επίλυση των ανοιχτών ζητημάτων και την εξασφάλιση της ομαλής λειτουργίας του νέου φορέα, ώστε να διασφαλιστεί η ταχεία και δίκαιη εξυπηρέτηση των πολιτών και του κατασκευαστικού κλάδου.