Κτηματολόγιο: Το μεγάλο κόλπο με τις «προφορικές» μεταβιβάσεις και οι αγωγές κατά του Δημοσίου

Κωμικοτραγικές ιστορίες έρχονται στο φως, καθώς επιτήδειοι επιχειρούν να σφετεριστούν οικόπεδα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», επικαλούμενοι προφορικές συμφωνίες και χρησικτησία. Αυτές οι αγωγές κατά του ελληνικού Δημοσίου αναδεικνύουν τις προσπάθειες εκμετάλλευσης των κενών, παρά τα «φίλτρα» που έχουν θεσπιστεί κατά της απάτης.

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου φέρνει στην επιφάνεια μια σειρά από ιδιοκτησιακές διαφορές και προσπάθειες εκμετάλλευσης, αναδεικνύοντας παλαιές πρακτικές μεταβίβασης ακινήτων που σήμερα φαντάζουν εξωφρενικές. Το φαινόμενο των «προφορικών» δωρεών και η επίκληση της χρησικτησίας αποτελούν πλέον το κύριο όπλο στα χέρια επιτηδείων που στοχεύουν σε ακίνητα καταγεγραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αναγκάζοντας το Δημόσιο σε δικαστικές διαμάχες.

Οι «προφορικές» μεταβιβάσεις και η χρησικτησία

Το ρεπορτάζ της «Κ» αποκαλύπτει δύο χαρακτηριστικές περιπτώσεις αγωγών που ασκήθηκαν κατά του ελληνικού Δημοσίου, με επίκληση προφορικών συμφωνιών και χρησικτησίας. Στην πρώτη περίπτωση, ένας πολίτης ισχυρίζεται ότι έλαβε ένα γεωτεμάχιο ως δώρο γάμου με προφορική δωρεά από τη μητέρα του το 1983, η οποία με τη σειρά της το είχε αποκτήσει το 1962 από έναν ασθενή που φρόντιζε ως νοσηλεύτρια. Η αλυσίδα των προφορικών δωρεών φτάνει μέχρι το 1935, χωρίς να υπάρχει ποτέ μεταγεγραμμένος τίτλος. Ο ενάγων υποστηρίζει ότι η μητέρα του είχε καταστεί ιδιοκτήτρια μέσω έκτακτης χρησικτησίας το 1983, καθώς καλλιεργούσε το ακίνητο από το 1962.

Στη δεύτερη περίπτωση, ένας άλλος πολίτης διεκδικεί ένα γεωτεμάχιο στην Ανατολική Αττική, ισχυριζόμενος ότι ο πατέρας του το παραχώρησε το 1976 ένας φίλος του που μετανάστευε στη Βραζιλία, με την υπόσχεση ότι θα γινόταν δικό του αν δεν υπήρχαν νέα του για 20 χρόνια. Ο πατέρας του, που επίσης το είχε αποκτήσει με προφορική δωρεά, το μεταβίβασε προφορικά στον ενάγοντα το 1991. Ο ενάγων υποστηρίζει ότι νέμεται το ακίνητο για πάνω από 30 χρόνια, έχοντας καταστεί κύριός του μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Αυτά τα παραδείγματα, αν και ακούγονται εξωφρενικά με τα σημερινά δεδομένα, δεν είναι σπάνια, καθώς η δωρεά μεταξύ συγγενών και η χρησικτησία αποτελούν συχνά πεδία διεκδίκησης.

Τα «φίλτρα» κατά της απάτης και ο ρόλος του Κτηματολογίου

Η χρησικτησία, ως αιτία κτήσης κυριότητας, αναγνωρίζεται στο νομικό μας σύστημα για να διευκολύνει την απόκτηση ακινήτου όταν ο τίτλος έχει προβλήματα ή για να αποδοθεί ιδιοκτησία σε κάποιον που αξιοποιεί ένα εγκαταλελειμμένο ακίνητο. Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο Ζαφείρης Τσολακίδης, αναπληρωτής καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών, η αναγνώριση της χρησικτησίας στην κτηματογράφηση «άνοιξε ένα παράθυρο για διάφορους επιτηδείους» που προσπάθησαν να κατοχυρώσουν περιουσίες «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αυτή η πρακτική περιορίστηκε από τον νομοθέτη, ο οποίος προέβλεψε ότι δεν μπορεί κανείς να δηλώσει τίτλο που έχει καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» μετά την ανάρτηση, αλλά πρέπει να ασκήσει αγωγή κατά του Δημοσίου.

Η Ολυμπία Μαρκέλλου, γενική διευθύντρια στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, τονίζει ότι υπάρχουν πολλές δικλίδες ασφαλείας κατά των απατεώνων. Από το 2024, δόθηκε η δυνατότητα σε πολίτες με μεταγεγραμμένο συμβόλαιο που απλώς ξέχασαν να δηλώσουν, να αποδοθεί το ακίνητο χωρίς δικαστήρια. Κατά τα λοιπά, η μεταγραφή ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη» γίνεται μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Για τη δήλωση ακινήτου με βάση τη χρησικτησία, η νομοθεσία (ΦΕΚ Β/923/2016) απαιτεί την προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων νομής για 20 έτη, όπως υποθήκες, συμβολαιογραφικά προσύμφωνα, αποδείξεις ΔΕΗ/ΟΤΕ/ύδρευσης, και ένορκες βεβαιώσεις, καθώς και υποχρεωτική υποβολή δήλωσης στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

Η επόμενη μέρα και οι προκλήσεις για το Δημόσιο

Η απροθυμία ή αδυναμία του Δημοσίου να δηλώσει την περιουσία του στο Κτηματολόγιο δημιουργεί επικίνδυνα κενά, τα οποία επιδιώκουν να εκμεταλλευτούν οι επιτήδειοι. Η κυρία Μαρκέλλου απευθύνει έκκληση στις κτηματικές υπηρεσίες και τους δημόσιους φορείς να δηλώσουν την περιουσία τους, καθώς το Κτηματολόγιο παρατείνει συνεχώς τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών. «Δεν έχουμε όμως τη δυνατότητα να επιβάλουμε κάτι. Το Δημόσιο πρέπει να είναι σε θέση και να δηλώσει την ιδιοκτησία του και να τη διεκδικήσει αν χρειαστεί», υπογραμμίζει.

Αυτό που ανησυχεί τους αναλυτές είναι η ανεπάρκεια της υφιστάμενης νομοθεσίας για τη χρησικτησία, την οποία πολλοί νομικοί θεωρούν πλέον ανεπίκαιρη, ειδικά για τα αστικά ακίνητα. Ο κ. Τσολακίδης εκτιμά ότι ο θεσμός «δεν πρέπει να διατηρείται σε τόσο μεγάλη έκταση», καθώς η οικονομική αξιοποίηση από μόνη της δεν δικαιολογεί τη μετάσταση της κυριότητας, ειδικά όταν αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να είναι χρήσιμα στο Δημόσιο ως ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι ή για την εξυπηρέτηση κοινωνικών αναγκών. Η υπόθεση με τις διώξεις που ασκήθηκαν πέρυσι το 2024, όταν ανάδοχοι κτηματογράφησης νησιών του Σαρωνικού εντόπισαν πολλές δηλώσεις με χρησικτησία μέσω του ίδιου συμβολαιογράφου, αναδεικνύει την ανάγκη για συνεχή επαγρύπνηση και ενδεχομένως αλλαγές στη νομοθεσία.