Ακίνητα: Ο «χάρτης» των 2,5 εκατομμυρίων αυθαιρέτων και η παράταση έως το 2028

Περισσότερες από 2,5 εκατομμύρια δηλώσεις αυθαιρέτων έχουν υποβληθεί την τελευταία 15ετία στην Ελλάδα, με τη συνολική επιφάνεια των «τακτοποιημένων» χώρων να αγγίζει τα 200 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Η πρόσφατη νομοθετική παράταση έως το 2028 δίνει νέα πνοή στη διαδικασία, ενώ τα συνολικά πρόστιμα που έχουν βεβαιωθεί ξεπερνούν τα 5 δισεκατομμύρια ευρώ, αποκαλύπτοντας το μέγεθος της πολεοδομικής αυθαιρεσίας στη χώρα.

Η ιστορία της νομιμοποίησης αυθαιρέτων στην Ελλάδα μοιάζει με έναν αέναο κύκλο που ξεκίνησε δυναμικά το καλοκαίρι του 1983 με το σύνθημα «Αν το δηλώσεις, μπορείς να το σώσεις». Παρά τις προσπάθειες για οριστική επίλυση του προβλήματος μέσω του νόμου 1337/1983, τέσσερις δεκαετίες μετά, η αυθαίρετη δόμηση παραμένει μια ζωντανή κοινωνική και οικονομική πραγματικότητα που τροφοδοτείται από την έλλειψη σταθερής πολεοδομικής πολιτικής.

Οι τρεις σταθμοί της νομιμοποίησης από το 2011 έως σήμερα

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ της Κ, η οποία άντλησε στοιχεία από τη βάση δεδομένων του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), η τελευταία 15ετία σημαδεύτηκε από τρεις κύριες νομοθετικές ρυθμίσεις. Ο νόμος 4014/2011 (Παπακωνσταντίνου) αποτέλεσε την αρχή, αν και πολλές δηλώσεις μεταφέρθηκαν αργότερα λόγω της ακύρωσής του από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Στη συνέχεια, ο νόμος 4178/2013 (Καλαφάτης) συγκέντρωσε 614.429 δηλώσεις, αντιστοιχώντας σε πρόστιμα ύψους 1,85 δισ. ευρώ. Σήμερα, ο κυρίαρχος νόμος 4495/2017 (Σταθάκης) παραμένει το βασικό εργαλείο τακτοποίησης, έχοντας ήδη υποδεχθεί 1,9 εκατομμύρια δηλώσεις, με τα προσδοκώμενα έσοδα να αγγίζουν τα 3,32 δισ. ευρώ.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η παράταση των προθεσμιών έως το 2028 κρίθηκε αναγκαία για να αποφευχθεί το συνολικό πάγωμα των μεταβιβάσεων. Ωστόσο, η «κόκκινη γραμμή» της 28ης Ιουλίου 2011 παραμένει το τυπικό όριο για τη δυνατότητα υπαγωγής, αν και η απουσία συστηματικών ελέγχων εγείρει ερωτήματα για την τήρηση της νομιμότητας στις νέες κατασκευές.

Οικονομικό αποτύπωμα και «τακτοποιημένα» τετραγωνικά

Η ανάλυση των δεδομένων δείχνει ότι από το 2011 έχουν νομιμοποιηθεί συνολικά 142,8 εκατομμύρια τ.μ. κύριων χώρων και 57,5 εκατομμύρια τ.μ. βοηθητικών χώρων. Το μέγεθος αυτό αντιστοιχεί σε μια ολόκληρη νέα πόλη που εντάχθηκε στον πολεοδομικό ιστό της χώρας μέσω των προστίμων, τα οποία αποτελούν σημαντικό πόρο για το Πράσινο Ταμείο.

Στους διαδρόμους των αρμόδιων υπηρεσιών, επισημαίνεται από παράγοντες της αγοράς ότι η διαδικασία περαίωσης παραμένει αργή. Μόνο το 35% των περιπτώσεων στον τρέχοντα νόμο θεωρείται ολοκληρωμένο, ενώ χιλιάδες δηλώσεις παραμένουν σε στάδιο επεξεργασίας ή αρχικής υποβολής για περισσότερο από μία δεκαετία, δημιουργώντας μια γκρίζα ζώνη ιδιοκτησίας.

Η πρόκληση της Κατηγορίας 5 και των δημόσιων κτιρίων

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, υπογραμμίζει την ανάγκη η ρύθμιση να αποκτήσει μόνιμα χαρακτηριστικά για τις κατηγορίες 1-4, ώστε να μην εμποδίζονται οι γονικές παροχές και οι πωλήσεις λόγω μικροπαρανομιών. Παράλληλα, προτείνει την επαναφορά της Κατηγορίας 5 (μεγάλες αυθαιρεσίες) ειδικά για τα δημόσια κτίρια, καθώς πολλές πανεπιστημιακές εγκαταστάσεις στερούνται οικοδομικής άδειας παρά τις μελέτες τους.

Από την άλλη πλευρά, ακαδημαϊκοί κύκλοι εκφράζουν σοβαρές επιφυλάξεις. Ο καθηγητής του ΕΜΠ, Κώστας Σερράος, προειδοποιεί ότι οι συνεχείς παρατάσεις εκπαιδεύουν την κοινωνία στην αυθαιρεσία και επιβραβεύουν τους παρανομούντες. Η κριτική αυτή εστιάζει στο ότι η ανοχή της πολιτείας μπορεί να οδηγήσει σε μια «νέα γενιά αυθαιρέτων» που χτίζονται μετά το 2011 και δηλώνονται ψευδώς ως παλαιότερα.

Η επόμενη μέρα και ο ψηφιακός έλεγχος

Εν αναμονή των νέων δεδομένων, το ΤΕΕ αναμένεται να ολοκληρώσει εντός του 2026 ένα έργο-σταθμό για τον εντοπισμό αυθαιρέτων κατά τη στιγμή της κατασκευής τους μέσω τεχνολογικών μέσων. Η εξέλιξη αυτή, σε συνδυασμό με τον Μοναδικό Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΜΑΤΑ), στοχεύει στο να κλείσει οριστικά την πόρτα σε μελλοντικές παρανομίες.

Για τους ιδιοκτήτες, η κρίσιμη προθεσμία για τα αυθαίρετα παραμένει ένα σημείο πίεσης, καθώς η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου καθίσταται πλέον το μοναδικό «διαβατήριο» για κάθε νόμιμη πράξη. Η πολιτεία καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στην κοινωνική ανάγκη για τακτοποίηση και την επιταγή για την προστασία του περιβάλλοντος και της πολεοδομικής τάξης.