Το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε απόφαση που διευκρινίζει τη νομική θέση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αποσαφηνίζοντας ότι η χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη μετατροπής ενός ακινήτου σε τουριστικό κατάλυμα, όπως σχολιάστηκε στην εκπομπή Αταίριαστοι, όπου ο αναπληρωτής καθηγητής Νομικής, Νίκος Παπασπύρου, ανέλυσε τα κίνητρα της απόφασης.
Το ζήτημα αποκτά πρακτική σημασία για ιδιοκτήτες, δήμους και πλατφόρμες.
Τι αποφάνθηκε το δικαστήριο
Στην καρδιά της απόφασης βρίσκεται η διάκριση μεταξύ της απλής μίσθωσης και της λειτουργίας ως οργανωμένου τουριστικού χώρου. Η έκθεση του δικαστηρίου τονίζει ότι πρέπει να εξετάζονται πραγματικά στοιχεία λειτουργίας και συστήματα που χαρακτηρίζουν την εκμετάλλευση πριν προκύψει νομική μεταβολή του χαρακτήρα του ακινήτου.
Αυτή η προσέγγιση απομακρύνει τη γραμμική ταύτιση με το τουριστικό καθεστώς.
Η απόφαση δεν αρκείται σε γενικές διατυπώσεις. Αντιθέτως, επιμένει στην ανάγκη αποδεικτικών στοιχείων για την παρουσία επιχειρηματικών χαρακτηριστικών, μόνιμης οργάνωσης ή επαγγελματικής δραστηριότητας. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι απλές, περιστασιακές μισθώσεις μέσω πλατφόρμας δεν είναι κατ’ ανάγκην αρκετές για να θεωρηθεί ένα ακίνητο τουριστική επιχείρηση.
Επισημαίνεται ότι οι τοπικές αρχές πρέπει να στηρίζουν τυχόν ρυθμίσεις σε τεκμήρια.
Επιπτώσεις για ιδιοκτήτες και πλατφόρμες
Η απόφαση ανοίγει δρόμο για διαφοροποιημένες προσεγγίσεις στην επιβολή κανόνων και φορολογίας. Ιδιοκτήτες που περιορίζουν τη χρήση σε περιστασιακές μισθώσεις διατηρούν μεγαλύτερο εύρος επιλογών χωρίς άμεση υπαγωγή σε ειδικό καθεστώς, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αναπτύσσουν επιδεικτικά επαγγελματική δραστηριότητα.
Ταυτόχρονα, οι πλατφόρμες καλούνται να παρακολουθούν διακριτικά τις πρακτικές που φιλοξενούν.
Σε επίπεδο εφαρμογής, αναμένεται ότι οι επιθεωρήσεις και οι τοπικοί κανονισμοί θα επικεντρωθούν σε συγκεκριμένα κριτήρια, όπως η συχνότητα μισθώσεων, η διαφήμιση των υπηρεσιών και η προσφορά πρόσθετων υπηρεσιών. Η απόφαση του ΣτΕ ενθαρρύνει μια περισσότερο τεκμηριωμένη εφαρμογή κανόνων παρά αυτοματοποιημένα συμπεράσματα.
Προτεινόμενο Απολογισμός δραστηριοτήτων Γενικής Περιφερειακής Αστυνομικής Διεύθυνσης Πελοποννήσου — Οκτώβριος 2025
Αυτό αναδεικνύει την ανάγκη σαφούς τεκμηρίωσης από πλευράς αρχών.
Σχόλια του Νίκου Παπασπύρου στην εκπομπή
Στην εκπομπή Αταίριαστοι ο αναπληρωτής καθηγητής Νομικής, Νίκος Παπασπύρου, τόνισε ότι η κρίση του δικαστηρίου αποφεύγει υπεραπλουστεύσεις και καλεί σε αξιολόγηση των συγκεκριμένων περιστάσεων. Ο ίδιος εξήγησε ότι η νομική αξιολόγηση πρέπει να στηρίζεται σε στοιχεία για τη φύση της μίσθωσης και την πραγματική χρήση του ακινήτου, παρά σε γενικούς ισχυρισμούς περί πλατφορμών.
Ο κ. Παπασπύρου ανέφερε επίσης ότι η απόφαση μπορεί να λειτουργήσει ως οδηγός για τους δικαστές και τις διοικητικές αρχές όταν προκύπτουν διαφορές σχετικά με τη δυνατότητα επιβολής ειδικών υποχρεώσεων. Από την πλευρά του νομικού κόσμου, η ερμηνεία αυτή θεωρείται σημαντική για τη νομική πρακτική, καθώς δημιουργεί προϋποθέσεις για πιο λεπτομερή έλεγχο των περιστάσεων.
Πρακτικά ζητήματα και επόμενα βήματα
Στην καθημερινή εφαρμογή, οι τοπικές αρχές και οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να επανεξετάσουν τις πολιτικές καταγραφής και ελέγχου, με έμφαση στην αποτίμηση των πραγματικών λειτουργικών στοιχείων. Αυτό σημαίνει ότι οι έλεγχοι θα επικεντρωθούν σε επιχειρησιακά χαρακτηριστικά και όχι αποκλειστικά στην ψηφιακή παρουσία.
Η νέα στάση της Δικαιοσύνης υπογραμμίζει την ανάγκη για ακρίβεια στα τεκμήρια.
Παράλληλα, η απόφαση αφήνει περιθώρια για διαφορετικές τοπικές πολιτικές χωρίς να επιβάλει ενιαία λύση για όλη τη χώρα. Αυτό μπορεί να προαπαιτήσει στενότερη συνεργασία μεταξύ των δήμων, των φορολογικών αρχών και των νομικών συμβούλων ώστε να διαμορφωθούν σαφέστερα κριτήρια εφαρμογής.
Η συζήτηση στην κοινωνία θα επικεντρωθεί στην ισορροπία ανάμεσα στην ιδιοκτησία και στη ρύθμιση της αγοράς.
Στην πορεία της εφαρμογής της απόφασης θα φανεί κατά πόσο η νέα νομολογία θα οδηγήσει σε νομοθετικές παρεμβάσεις ή σε προσαρμογές στην πρακτική των ελέγχων. Το γεγονός παραμένει ότι το ΣτΕ, μέσω της απόφασης, επιχείρησε να ξεκαθαρίσει το νομικό πλαίσιο χωρίς να εξαγάγει βεβαιότητες πέρα από τα στοιχεία της υπόθεσης.
Αυτή η προσέγγιση αφήνει χώρο για στοχευμένες νομικές αναλύσεις στο προσεχές διάστημα.
