Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε αρχικώς ότι η μίσθωση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb στην Πλάκα δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τουριστική χρήση, αφήνοντας την τελική αξιολόγηση στην αρμόδια πολεοδομική αρχή του δήμου. Η απόφαση, που προέκυψε μετά από προσφυγές, συνοδεύτηκε από αναβολή έξι μηνών προκειμένου να τοποθετηθεί το υπουργείο Τουρισμού και για να διενεργήσει ο Δήμος Αθηναίων ελέγχους, ενώ η νέα δικάσιμος ορίστηκε για τις 6 Μαΐου 2026.
Οι προσφυγές και το αντικείμενο της κρίσης
Η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) κατέθεσε 16 προσφυγές σχετικά με μετατροπές κτιρίων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Πλάκα, ζητώντας την παρέμβαση της υπηρεσίας δόμησης για πιθανούς παραβάτες. Στην προσφυγή υποστηρίχθηκε ότι αλλοιώνεται το καθεστώς προστασίας της κατοικίας στην περιοχή, ενώ η υπηρεσία είχε ήδη απαντήσει ότι η ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία δεν ορίζει ρητά τις κατοικίες που μισθώνονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών ως τουριστικά καταλύματα.
Το Ε’ τμήμα του ΣτΕ εξέδωσε πρόσφατα αποφάσεις, μεταξύ των οποίων και η 1907/2025, που λήφθηκαν κατά πλειοψηφία και ανέλυσαν το νομικό πλαίσιο για τις μορφές τουριστικής δραστηριότητας. Το δικαστήριο τόνισε ότι η απλή χρήση ηλεκτρονικής πλατφόρμας δεν αρκεί για να χαρακτηρίσει ένα ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα σύμφωνα με την τουριστική νομοθεσία.
Πώς θα καθοριστεί η χρήση των ακινήτων
Το ΣτΕ διευκρίνισε ότι ο προσδιορισμός του χαρακτήρα μιας μίσθωσης εξαρτάται από την πραγματική χρήση που ασκείται κάθε φορά εντός του ακινήτου, κάτι που πρέπει να διαπιστώσει η Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Αθηναίων στην περίπτωση καταγγελίας. Εάν διαπιστωθεί παραβίαση των διατάξεων, η πολεοδομία έχει τη δυνατότητα να προχωρήσει σε διοικητικά μέτρα, περιλαμβανομένης της σφράγισης.
Στη ροή της απόφασης το ΣτΕ ανέφερε επίσης ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι «καινοφανής δραστηριότητα» με στοιχεία τόσο μίσθωσης κατοικίας όσο και τουριστικής διαμονής, γι’ αυτό το δικαστήριο ζήτησε τη γνώμη του υπουργείου Τουρισμού πριν εκδώσει οριστική κρίση.
Κατά την εκδίκαση το υπουργείο δεν είχε καταθέσει ακόμη τις απόψεις του, γεγονός που οδήγησε στην αναβολή.
Εξαιρέσεις στην προστασία της Πλάκας
Στην απόφαση επισημάνθηκε ότι το διάταγμα προστασίας της Πλάκας αποκλείει ορισμένες χρήσεις, αλλά εξαιρεί ρητά τους ξενώνες σύμφωνα με τη νομοθεσία, με αποτέλεσμα ακίνητα που πληρούν τα χαρακτηριστικά ξενώνα να μην τελούν απαραίτητα υπό την ίδια απαγόρευση.
Αυτή η διάκριση αφήνει ένα νομικό «παράθυρο» που μπορεί να επηρεάσει περιπτώσεις στην περιοχή.
Η προσέγγιση του ΣτΕ είναι λειτουργική: η χρήση κρίνεται μετά από πραγματικό έλεγχο και όχι απλώς από τον τρόπο διαφήμισης ή τη μεσολάβηση πλατφόρμας. Στην πράξη, η εξέταση συγκεκριμένων στοιχείων από την πολεοδομία θα καθορίσει αν ένα ακίνητο εμπίπτει στην τουριστική νομοθεσία.
Προτεινόμενο Βίλα κοντά στο Σαρακήνικο της Μήλου μπλοκαρίστηκε
Αντίκτυπος σε επίπεδο πολιτικής και δικαίου
Η απόφαση του ΣτΕ έχει ευρύτερη σημασία για την εφαρμογή κανόνων σε όλη τη χώρα, καθώς δεν επεκτείνει αυτομάτως τον χαρακτηρισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως τουριστική χρήση. Αυτή η στάση επηρεάζει ρυθμίσεις που αφορούν τόσο τις τοπικές αρχές όσο και τον τρόπο ελέγχου της τουριστικής νομοθεσίας σε αστικές ζώνες.
Στο περιθώριο της υπόθεσης, όπως αναφέρεται από την προσφυγή, η ΕΛΛΕΤ είχε ζητήσει σφράγιση συγκεκριμένων καταλυμάτων, γεγονός που ώθησε την πολεοδομία και το ΣτΕ να εξετάσουν το ζήτημα σε βάθος πριν από την τελική κρίση.
Απόψεις νομικών
Όπως σχολιάζει στην «Κ» ο Νίκος Παπασπύρου, αναπλ. καθηγητής στη Νομική Σχολή Αθηνών, η απόφαση του ΣτΕ προσπαθεί να ισορροπήσει τα επιχειρήματα των ιδιοκτητών και των φορέων προστασίας της περιοχής, καθώς το δικαστήριο δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο ένα ακίνητο να λειτουργεί πρακτικά ως τουριστικό κατάλυμα.
Η τοποθέτηση αυτή αναδεικνύει την ανάγκη για αποδεικτικά στοιχεία σε κάθε υπόθεση.
Η πολεοδομία έχει πλέον την ευθύνη να ερευνήσει με λεπτομέρεια τις αναφερόμενες περιπτώσεις στην Πλάκα, ενώ η κατάθεση γνώμης από το υπουργείο Τουρισμού θεωρείται κρίσιμη για την οριστική δικαστική απόφαση.
Η υπόθεση παρακολουθείται στενά από ιδιοκτήτες, συλλόγους κατοίκων και φορείς πολιτισμού, καθώς η τελική ρύθμιση θα καθορίσει τον τρόπο που θα εφαρμοστούν οι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας και ευρύτερα. Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Αθηναίων προχωράει σε ελέγχους, ενώ το υπουργείο αναμένεται να υποβάλει τις θέσεις του στην επόμενη δικάσιμο.
Για τεκμηριωμένη κρίση κάθε υπόθεση θα εξεταστεί μεμονωμένα, με βάσιμο έλεγχο χρήσης, έγγραφα και μαρτυρίες, ώστε να διασαφηνιστεί αν ένα ακίνητο εμπίπτει στην έννοια του ξενώνα ή στην κατηγορία των τουριστικών καταλυμάτων. απόφαση 1907/2025 αποτελεί κατευθυντήρια γραμμή για παρεμφερείς υποθέσεις.
Σε επόμενη φάση, η εφαρμογή της κρίσης θα καταδείξει εάν χρειάζονται νομοθετικές παρεμβάσεις ή επεξηγηματικές διατάξεις από το κράτος, προκειμένου να καλυφθούν τα κενά που αφήνει η σημερινή ρύθμιση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος παρακολουθεί την εξέλιξη, όπως και άλλοι τοπικοί φορείς.
Η κρίσιμη επόμενη ημερομηνία παραμένει η 6η Μαΐου 2026, όταν το δικαστήριο θα επανεξετάσει τα δεδομένα μετά τις παρεμβάσεις της πολεοδομίας και του υπουργείου. Μέχρι τότε, τοπικοί έλεγχοι θα καθορίσουν την πορεία της υπόθεσης στην Πλάκα. ΣτΕ προσφυγές Πλάκα παραμένουν σε διαδικασία νομολογίας.
