Από το 2026, το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ θα αλλάξει ριζικά τον έλεγχο της ακίνητης περιουσίας, ενοποιώντας δεδομένα από Κτηματολόγιο, Ε9 και ΔΕΔΔΗΕ. Αυτή η νέα ψηφιακή βάση θα αυτοματοποιήσει τις διασταυρώσεις, καθιστώντας απαραίτητη την άμεση διόρθωση τυχόν ασυμφωνιών στα στοιχεία των ιδιοκτητών.
Η έγκαιρη προετοιμασία είναι κρίσιμη για να αποφευχθούν πρόσθετοι φόροι και προβλήματα.
Τι είναι το ΜΙΔΑ και γιατί αλλάζει τα δεδομένα;
Από το 2026, ο τρόπος με τον οποίο το Δημόσιο ελέγχει την ακίνητη περιουσία πρόκειται να αλλάξει ριζικά, καθώς τίθεται σε πλήρη λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Πρόκειται για μια νέα ψηφιακή βάση της ΑΑΔΕ που θα ενοποιεί σε ένα ενιαίο αρχείο όλα τα στοιχεία των ακινήτων από την εφορία, το Κτηματολόγιο, τον ΔΕΔΔΗΕ και άλλους φορείς.
Για κάθε ακίνητο, θα συγκεντρώνονται σε έναν ψηφιακό «φάκελο» η περιγραφή, το είδος, τα δικαιώματα, η χρήση, οι επιφάνειες, καθώς και τα εισοδήματα που προκύπτουν από μισθώσεις, με σκοπό οι διασταυρώσεις και οι έλεγχοι να γίνουν πολύ πιο στοχευμένοι και αυτοματοποιημένοι.
Η δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού αρχείου για την ακίνητη περιουσία αποτελεί ένα πάγιο αίτημα και μια τεχνική πρόκληση δεκαετιών για την ελληνική δημόσια διοίκηση. Μέχρι σήμερα, η πληροφορία ήταν κατακερματισμένη σε διαφορετικές βάσεις δεδομένων, με αποτέλεσμα οι διασταυρώσεις να είναι χρονοβόρες και συχνά αναποτελεσματικές.
Το ΜΙΔΑ έρχεται να γεφυρώσει αυτό το χάσμα, προσφέροντας μια ολιστική εικόνα που θα ενισχύσει τη διαφάνεια και την αποτελεσματικότητα των ελέγχων.
Οι κρίσιμες ασυμφωνίες που φέρνει στο φως το ΜΙΔΑ
Οι πρώτες προσομοιώσεις για τη λειτουργία του ΜΙΔΑ αποκάλυψαν σημαντικές ασυμφωνίες μεταξύ των δεδομένων. Τα στοιχεία για κτίσματα και αγροτεμάχια, όπως έχουν καταχωριστεί στις δηλώσεις Ε9 και στα αρχεία του Κτηματολογίου, σε πολλές περιπτώσεις δεν ταυτίζονται ούτε στα εμβαδά ούτε στην περιγραφή.
Αυτό το χάσμα καθιστά επιτακτική την ανάγκη για έγκαιρες διορθώσεις.
- Διαφορές στα εμβαδά κτισμάτων: Στην εφορία, τα στοιχεία επικαιροποιούνται με κάθε νομιμοποίηση αυθαιρέτων ή κλεισμένων ημιυπαίθριων, ενώ στο Κτηματολόγιο, στις περισσότερες περιπτώσεις, παραμένουν «παγωμένα» όπως στα αρχικά μεταβιβαστικά συμβόλαια.
- Ασυμφωνίες σε αγροτεμάχια: Οι νέες μετρήσεις μηχανικών για την κτηματογράφηση συχνά δίνουν διαφορετικά τετραγωνικά από εκείνα που είχαν δηλωθεί παλαιότερα στο Ε9.
- Λάθη στην περιγραφή: Ανακρίβειες στην περιγραφή, το είδος ή τη χρήση των ακινήτων, καθώς και στα δικαιώματα ιδιοκτησίας.
Πώς επηρεάζει το ΜΙΔΑ τους ιδιοκτήτες ακινήτων;
Από τη στιγμή που το ΜΙΔΑ θα τεθεί σε παραγωγική λειτουργία, καμία ασυμφωνία μεταξύ δηλωμένων τετραγωνικών ή δικαιωμάτων σε Κτηματολόγιο, Ε9, ΔΕΔΔΗΕ ή άλλες βάσεις δεν θα περνά απαρατήρητη. Ιδιαίτερα εκτεθειμένοι θα βρεθούν όσοι έχουν δηλώσει μικρότερο εμβαδόν στην εφορία σε σχέση με αυτό που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ή στον ΔΕΔΔΗΕ.
Με την πλήρη διασταύρωση των βάσεων, οι διαφορές αυτές θα «φωτίζονται» αυτόματα και οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, προσαυξήσεις, αλλά και αυξημένα δημοτικά τέλη. Η έγκαιρη προετοιμασία και η διόρθωση λαθών λειτουργεί ως ασπίδα για τους φορολογούμενους.
Από την εμπειρία μας με παρόμοιες ψηφιακές μεταρρυθμίσεις, όπως η ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων, γνωρίζουμε ότι η αρχική περίοδος προσαρμογής μπορεί να είναι απαιτητική. Αυτό που μας ανησυχεί είναι η πιθανή καθυστέρηση πολλών ιδιοκτητών να ελέγξουν τα στοιχεία τους, με αποτέλεσμα να βρεθούν προ εκπλήξεων όταν το σύστημα τεθεί σε πλήρη λειτουργία.
Η προληπτική δράση είναι πάντα η καλύτερη στρατηγική.
Προτεινόμενο Εξιχνιάστηκε υπόθεση απάτης με πρόσχημα την αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού
Βήματα για την προετοιμασία ενόψει του ΜΙΔΑ
Μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους μια σειρά από ψηφιακά εργαλεία του Ελληνικού Κτηματολογίου για να ελέγξουν, να επιβεβαιώσουν και να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους.
Ψηφιακά εργαλεία για τον έλεγχο
- Ψηφιακός χάρτης (maps.ktimatologio.gr): Εντοπίστε τα ακίνητά σας με ΚΑΕΚ, νομό ή γεωγραφικές συντεταγμένες και δείτε την καταγεγραμμένη έκταση. Μπορείτε επίσης να συγκρίνετε την εικόνα του ακινήτου σε παλαιότερες αεροφωτογραφίες.
- Εφαρμογή για αρχικές εγγραφές: Δείτε πώς αποτυπώθηκαν τα ακίνητά σας στο Κτηματολόγιο κατά τη λήξη της κτηματογράφησης, τόσο νομικά όσο και χωρικά.
- Υπηρεσία Myktima: Με χρήση των κωδικών Taxisnet, αποκτήστε πρόσβαση στην τρέχουσα νομική κατάσταση των ακινήτων σας, δείτε σε ποια ακίνητα είστε κύριος ή επικαρπωτής και λάβετε απόσπασμα Γεωγραφικής και Χωρικής Βάσης.
- Πλατφόρμα ηλεκτρονικών πιστοποιητικών: Υποβάλετε αίτηση και παραλάβετε ψηφιακά πιστοποιητικά (π.χ., καταχώρισης πράξης, κτηματολογικού φύλλου, διαγράμματος) χωρίς φυσική παρουσία.
Διόρθωση προδήλων σφαλμάτων
Ως πρόδηλο σφάλμα θεωρείται το λάθος που έγινε κατά την κτηματογράφηση και είναι φανερό με την πρώτη ματιά. Αυτά συνήθως αφορούν ανακρίβειες στα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου, στο ποσοστό κυριότητας, στον αριθμό ή το περιεχόμενο του τίτλου κτήσης, στην περιγραφή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, στη διεύθυνση ή τοπωνυμία, καθώς και σε γεωμετρικά δεδομένα, όταν το εμβαδόν εμφανίζεται μεγαλύτερο ή μικρότερο του πραγματικού χωρίς να θίγονται δικαιώματα τρίτων.
Τα πρόδηλα σφάλματα δεν έχουν προθεσμία λήξης και η διόρθωσή τους μπορεί να γίνει οποιαδήποτε στιγμή με αίτηση. Η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί ηλεκτρονικά, μέσω της ειδικής εφαρμογής του Κτηματολογίου με κωδικούς Taxisnet, ή διά ζώσης στο Κτηματολογικό Γραφείο.
Για ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», απαιτείται και η συναίνεση του Δημοσίου, η οποία τεκμαίρεται εφόσον δεν υπάρξει αρνητική απάντηση εντός εξήντα ημερών.
Σύνθετες διορθώσεις και δικαστικές αποφάσεις
Για πιο σύνθετα ζητήματα, όπως διαφορές στη θέση, το σχήμα, τα όρια ή το εμβαδόν του ακινήτου, απαιτείται αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων. Η διαδικασία ξεκινά με την έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος και συχνά χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα ή διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών από μηχανικό.
Εάν όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν, μπορούν να υποβάλουν κοινή αίτηση διόρθωσης. Ωστόσο, όταν υπάρχει ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση ή θίγονται δικαιώματα τρίτων, απαιτείται δικαστική απόφαση για να ολοκληρωθεί η διόρθωση.
Υπολογισμός κτηματολογικών τελών
Μέσω του gov.gr, οι ιδιοκτήτες μπορούν να υπολογίσουν μόνοι τους τα κτηματολογικά τέλη και δικαιώματα που θα καταβάλουν για κάθε συναλλαγή τους με τα Κτηματολογικά Γραφεία, από την αγοραπωλησία μέχρι την εγγραφή προσημείωσης, ώστε να γνωρίζουν εκ των προτέρων το κόστος.
Οι προκλήσεις και η σημασία της έγκαιρης προσαρμογής
Η πλήρης λειτουργία του ΜΙΔΑ το 2026 σηματοδοτεί μια νέα εποχή διαφάνειας και αυτοματοποιημένων ελέγχων στην ακίνητη περιουσία. Η εκτίμησή μας είναι ότι οι ιδιοκτήτες που θα προνοήσουν και θα διορθώσουν έγκαιρα τυχόν ασυμφωνίες, θα αποφύγουν κόστος και ταλαιπωρία στο μέλλον.
Προτείνουμε να αξιοποιήσετε άμεσα τα διαθέσιμα ψηφιακά εργαλεία και, αν χρειαστεί, να συμβουλευτείτε ειδικούς για πιο σύνθετα ζητήματα, διασφαλίζοντας έτσι την ακρίβεια των στοιχείων της περιουσίας σας.
