Το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάσισε πρόσφατα να μεταβιβάσει την αρμοδιότητα στις Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων να κρίνουν αν ένα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb στην Πλάκα, συνιστά τουριστική ή οικιστική χρήση. Η σολομώντεια αυτή απόφαση, που αφήνει ανοιχτό το ζήτημα της ρύθμισης, έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό για τις δυνατότητες ελέγχου και τον προστατευόμενο χαρακτήρα της περιοχής.
Η απόφαση του ΣτΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να αναδείξει την απροθυμία της πολιτείας να παράσχει ένα σαφέστερα ρυθμισμένο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιτρέποντας έτσι μια αποσπασματική προσέγγιση σε ένα ζήτημα που έχει λάβει τεράστιες διαστάσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Η νομική ασάφεια γύρω από τον χαρακτηρισμό των ακινήτων Airbnb ως τουριστικών καταλυμάτων ή κατοικιών, έχει οδηγήσει σε πολυπλοκότητα και έλλειψη συνεκτικής στρατηγικής.
Η απόφαση του Ε΄ τμήματος του ΣτΕ, η οποία αφορούσε προσφυγή της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων στην Πλάκα σε χώρους βραχυχρόνιας μίσθωσης, έκρινε ότι η μίσθωση ακινήτου μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας για μικρό χρονικό διάστημα δεν συνεπάγεται αυτομάτως τη μετατροπή του σε τουριστικό κατάλυμα.
Το δικαστήριο αναγνώρισε στις μισθώσεις αυτές χαρακτηριστικά κατοικίας, ορίζοντας ότι η χρήση καθίσταται τουριστική μόνο όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις της τουριστικής νομοθεσίας. Αρμόδια για τον έλεγχο της πραγματικής χρήσης είναι πλέον η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου.
Το δικαστήριο, ωστόσο, δεν έκλεισε οριστικά το ζήτημα, χαρακτηρίζοντας τη βραχυχρόνια μίσθωση ως «καινοφανή δραστηριότητα» με διττά χαρακτηριστικά. Ζήτησε την τοποθέτηση του Υπουργείου Τουρισμού, το οποίο δεν είχε κληθεί κατά την αρχική εκδίκαση, και ανέβαλε την έκδοση οριστικής απόφασης για έξι μήνες.
Η νέα δικάσιμος ορίστηκε για τις 6 Μαΐου 2026, δίνοντας προθεσμία στον Δήμο Αθηναίων να ελέγξει τη χρήση των ακινήτων για τα οποία έγιναν οι προσφυγές. Η απόφαση του ΣτΕ για την Πλάκα αποτελεί ένα σημαντικό προηγούμενο.
Οι προβληματισμοί της αγοράς και της αυτοδιοίκησης
Η απόφαση έχει προκαλέσει έντονη συζήτηση μεταξύ νομικών, εκπροσώπων της αυτοδιοίκησης και φορέων του τουρισμού. Ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στο ΕΜΠ, ο οποίος κατέθεσε τις αιτήσεις ακύρωσης εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ, εκφράζει την αγωνία του για το αν η νομολογία του ΣτΕ θα συνεχίσει να προστατεύει τον οικιστικό χαρακτήρα της Πλάκας, καθώς η συνεχιζόμενη ασάφεια της νομοθεσίας επιτρέπει την ανεξέλεγκτη μετατροπή ακινήτων.
Ο ίδιος τονίζει ότι το Υπουργείο Τουρισμού έχει ρυθμίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μόνο οικονομικά, αφήνοντας αρρύθμιστες τις πολεοδομικές πτυχές.
Στον Δήμο Αθηναίων επικρατεί προβληματισμός ως προς τις συνέπειες της απόφασης. Η Μάρω Ευαγγελίδου, αντιδήμαρχος Αστικής Αναζωογόνησης και Ανθεκτικότητας, επισημαίνει ότι «υπάρχει σύγχυση ανάμεσα στο τουριστικό και το οικιστικό, η οποία κατά τη γνώμη μου δεν είναι τυχαία και δεν αφορά μόνο τις βραχυχρόνιες μισθώσεις».
Θεωρεί ότι καλλιεργείται μια μορφή απορρύθμισης διά της ασάφειας, την οποία όφειλε να ξεκαθαρίσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος σε συνεργασία με το Υπουργείο Τουρισμού. Η κ. Ευαγγελίδου τονίζει επίσης την αδυναμία των υποστελεχωμένων ΥΔΟΜ να ανταποκριθούν σε ελέγχους που απαιτούν τη διαπίστωση λεπτομερειών όπως το αν σερβίρεται πρωινό ή αλλάζουν σεντόνια.
Προτεινόμενο Η ρύθμιση του Airbnb στην περιοχή Πλάκα μετά την απόφαση του Ανωτάτου Διοικητικού Δικαστηρίου της Ελλάδας
Από την πλευρά του χώρου της φιλοξενίας, ο Στάθης Καρόπουλος, διευθυντής της Stama, Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, θεωρεί την απόφαση θετική για τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς «ξεκαθαρίζει ότι είναι αστική, όχι τουριστική μίσθωση».
Ωστόσο, εκφράζει ανησυχία για την ασυνεπή στάση του κράτους και την ανάθεση αρμοδιοτήτων στις ΥΔΟΜ χωρίς σαφές νομοθετικό πλαίσιο. Αντίθετα, ο Σύνδεσμος Τουριστικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΣΕΤΕ), μέσω του α΄ αντιπροέδρου Γιάννη Χατζή, επιμένει ότι το κύριο ζήτημα παραμένει η ρύθμιση του Airbnb, το οποίο λειτουργεί σχεδόν ανεξέλεγκτα, νοθεύοντας τον υγιή ανταγωνισμό και δημιουργώντας σοβαρές στρεβλώσεις εις βάρος των νομίμως λειτουργουσών επιχειρήσεων.
Οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων δεν επαρκούν για την πλήρη ρύθμιση.
Η διεθνής εμπειρία και οι προκλήσεις των ελέγχων
Οι Υπηρεσίες Δόμησης αντιμετωπίζουν σημαντικές προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ. Η Μάρω Ευαγγελίδου υπογραμμίζει ότι ο έλεγχος των χρήσεων γης έχει απομειωθεί από την τρέχουσα διοικητική πρακτική των πολεοδομιών και ότι η διάταξη περί σφραγίσεων σε περίπτωση παραβίασης των χρήσεων γης απαιτεί υψηλές απαιτήσεις προσωπικού και ελέγχων, καθιστώντας την δύσκολη στην πράξη.
Σε αντίθεση με την Ελλάδα, σε χώρες όπως η Γαλλία, το Airbnb ελέγχεται με σαφήνεια, με ακίνητα που μισθώνονται πάνω από συγκεκριμένες ημέρες να φορολογούνται ως ξενοδοχεία.
Η γενική γραμματέας Τουριστικής Πολιτικής και Ανάπτυξης, Βάσια Κουτσούκου, αναφέρει ότι το Υπουργείο Τουρισμού αναμένει οδηγίες από το ΣτΕ για τα ζητήματα επί των οποίων θα πρέπει να τοποθετηθεί. Παρόλο που δεν μπορεί να χαρακτηρίσει τα ακίνητα αυτά ως αμιγώς τουριστικά καταλύματα, αναγνωρίζει ότι «ανήκουν όμως στον χώρο της φιλοξενίας και γι’ αυτό η νομοθεσία που τα αφορά ρυθμίζεται και από το Υπουργείο Τουρισμού».
Η κ. Κουτσούκου επισημαίνει ότι σε χώρες όπως η Ισπανία και η Γαλλία, οι περιορισμοί στο Airbnb έχουν αρχίσει να εντατικοποιούνται αρκετά, υποδηλώνοντας ότι και σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας ίσως χρειάζεται ένα πιο αυστηρό πλαίσιο. Η κρίση στέγασης στην Αθήνα, εν μέρει λόγω της μείωσης των οικοδομικών αδειών, επιδεινώνεται από την ανεξέλεγκτη επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η έλλειψη πολιτικής βούλησης για ένα ξεκάθαρο θεσμικό πλαίσιο παραμένει το κεντρικό πρόβλημα, όπως επισημαίνει η αντιδήμαρχος Μάρω Ευαγγελίδου. Οι δήμοι στην Ελλάδα, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, δεν έχουν αρμοδιότητες σε αυτό το θέμα, καθιστώντας αδύνατη την εφαρμογή τοπικών ρυθμίσεων, όπως αυτές που εφαρμόζονται στη Βαρκελώνη, όπου αποφασίστηκε η σταδιακή κατάργηση του Airbnb σε συγκεκριμένες περιοχές έως το 2028.
Η ουσιαστική, και όχι επιφανειακή, ρύθμιση της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων παραμένει αναγκαία για την προστασία του οικιστικού χαρακτήρα των πόλεων και την αποφυγή στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων. Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, του οποίου η επεξεργασία ολοκληρώνεται, αναμένεται να δώσει τις κατευθυντήριες γραμμές για την αντιμετώπιση αυτού του σύνθετου ζητήματος.
