ΣτΕ: Η εφορία μπορεί να ελέγχει το πραγματικό τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), με την πρόσφατη απόφαση 848/2025, επικύρωσε το δικαίωμα της φορολογικής διοίκησης να προσδιορίζει το πραγματικό τίμημα σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων, ακόμη και αν αυτό διαφέρει από το αναγραφόμενο ή την αντικειμενική αξία.

Η απόφαση αυτή βασίστηκε σε υπόθεση εταιρείας στην οποία είχε επιβληθεί πρόστιμο για υποτιμημένο τίμημα, χρησιμοποιώντας έμμεσες αποδείξεις και τραπεζικά τεκμήρια.

Η εν λόγω εξέλιξη έρχεται σε μια περίοδο όπου η φορολογική διοίκηση εντείνει τις προσπάθειές της για την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και της υποδηλωμένης περιουσίας, ειδικά στον τομέα των ακινήτων. Η πρακτική της αναγραφής τεχνητά χαμηλών τιμημάτων σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί ένα διαχρονικό πρόβλημα, το οποίο η νέα απόφαση του ανώτατου δικαστηρίου φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει με πιο αποτελεσματικά μέσα, ενισχύοντας το οπλοστάσιο των ελεγκτικών μηχανισμών.

Η ανάλυση της απόφασης του ΣτΕ

Με την απόφαση 848/2025, το Συμβούλιο της Επικρατείας επικύρωσε πλήρως την κρίση του Εφετείου, τονίζοντας ότι η φορολογική διοίκηση δεν δεσμεύεται από το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ούτε από την αντικειμενική αξία. Αντιθέτως, μπορεί να στηρίζεται σε κάθε πρόσφορο τεκμήριο για να εντοπίσει το πραγματικό ποσό της συναλλαγής.

Η υπόθεση αφορούσε μια εταιρεία στην οποία είχε επιβληθεί πρόστιμο, καθώς η φορολογική αρχή έκρινε ότι το ποσό που αναγραφόταν στο συμβόλαιο μεταβίβασης ήταν χαμηλότερο από το πραγματικά καταβληθέν.

Η εταιρεία είχε αρνηθεί την κατηγορία, υποστηρίζοντας ότι το τίμημα ήταν ακριβές και ότι η διοίκηση υπερέβη τις αρμοδιότητές της κάνοντας χρήση τραπεζικών δεδομένων και έμμεσων στοιχείων. Ωστόσο, το Εφετείο απέρριψε τους ισχυρισμούς της εταιρείας και επικύρωσε την εξουσία της φορολογικής διοίκησης να ελέγχει την ακρίβεια του αναγραφόμενου τιμήματος, βασιζόμενο σε τραπεζικά έγγραφα για την αποκάλυψη πιθανών αποκλίσεων.

Παράλληλα, περιόρισε το επιβληθέν πρόστιμο εφαρμόζοντας ηπιότερες μεταβατικές κυρώσεις.

Η σημασία της απόφασης και οι επιπτώσεις

Η σημασία της απόφασης του ΣτΕ είναι πολλαπλή και πρακτικά καθοριστική για τις συναλλαγές ακινήτων και τους φορολογικούς ελέγχους. Πρώτον, το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκαθαρίζει ότι η φορολογική διοίκηση δεν περιορίζεται από το αναγραφόμενο τίμημα ή την αντικειμενική αξία.

Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να ερευνά σε βάθος εάν το ποσό που δηλώνεται σε ένα συμβόλαιο είναι πραγματικό ή υποτιμημένο, χρησιμοποιώντας τραπεζικά δεδομένα και έμμεσα τεκμήρια. Αυτή η θέση ενισχύει την προσπάθεια καταπολέμησης της φοροδιαφυγής μέσω τεχνητά χαμηλών τιμημάτων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει και άλλες αποφάσεις του ΣτΕ, όπως αυτή για την πενταετή παραγραφή για στοιχεία αλλοδαπών λογαριασμών.

Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η απόφαση αυτή αποτελεί ένα σημαντικό εργαλείο στα χέρια της ΑΑΔΕ, καθώς της παρέχει τη νομική κάλυψη να διενεργεί πιο ενδελεχείς ελέγχους, ξεπερνώντας τους τυπικούς περιορισμούς των δηλωθέντων ποσών. Αναλυτές της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι αυτή η εξέλιξη θα οδηγήσει σε μεγαλύτερη διαφάνεια στις συναλλαγές και ενδεχομένως σε αύξηση των δηλωθέντων τιμημάτων, μειώνοντας το χάσμα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών, το οποίο παραμένει σημαντικό παρά την αναβολή της αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών.

Προειδοποίηση για φοροδιαφυγή

Δεύτερον, η απόφαση λειτουργεί ως προειδοποίηση για εταιρείες και ιδιώτες ότι οι φορολογικές αρχές έχουν πλέον στη διάθεσή τους ένα ισχυρό οπλοστάσιο ελέγχου. Η αναγραφή ανακριβών ποσών στα συμβόλαια μπορεί να οδηγήσει σε κυρώσεις, ακόμη κι αν το συμβόλαιο έχει καταρτιστεί τυπικά σωστά.

Αυτό συνδέεται με τις γενικότερες προσπάθειες της φορολογικής διοίκησης να εντοπίσει περιπτώσεις φοροδιαφυγής, όπως τους ελέγχους σε εταιρείες με ψεύτικες έδρες στο εξωτερικό ή τους αυτοματοποιημένους ελέγχους μέσω του ΜΙΔΑ για την ακίνητη περιουσία.

Η επόμενη μέρα στους φορολογικούς ελέγχους

Τρίτον, το σκεπτικό του δικαστηρίου ενισχύει την ασφάλεια δικαίου, καθώς διευκρινίζει το πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορεί να κινηθεί η διοίκηση και διασφαλίζει ότι τα πρόστιμα θα επιβάλλονται με βάση τις ισχύουσες, συχνά ευνοϊκότερες, μεταβατικές διατάξεις.

Αυτό παρέχει μια σαφέστερη εικόνα τόσο για τους φορολογούμενους όσο και για τις φορολογικές αρχές, σχετικά με το πώς θα διενεργούνται οι έλεγχοι και ποιες αποδείξεις είναι αποδεκτές. Η απόφαση αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά το τοπίο της φορολογίας ακινήτων και τις διαδικασίες μεταβίβασης στο άμεσο μέλλον.