Η επιλογή ανάμεσα σε φορολόγηση ενοικίων στο όνομα φυσικού προσώπου ή μέσω εταιρείας εξαρτάται κυρίως από το ύψος των εισοδημάτων και τα κόστη λειτουργίας. συντελεστής 22% για εταιρικά εισοδήματα από ακίνητα συχνά συγκρίνεται με την κλίμακα που επιφέρει φόρο έως 45% για φυσικά πρόσωπα, ενώ παράγοντες όπως ο ΕΝΦΙΑ και τα λογιστικά έξοδα αλλάζουν την εξίσωση.
Διαφορές στη μέθοδο φορολογίας
Όταν τα ενοίκια δηλώνονται στο όνομα ιδιώτη, ο συνολικός φόρος προκύπτει από προοδευτική κλίμακα που αυξάνεται με το εισόδημα, με αποτέλεσμα σε υψηλά επίπεδα να φτάνει έως 45%. Παράλληλα, η κατανομή εξόδων είναι περιορισμένη σε σχέση με τον εταιρικό τρόπο, γεγονός που επηρεάζει το καθαρό κέρδος.
Στην περίπτωση που τα ενοίκια εισπράττονται από εταιρεία, ο φορολογικός συντελεστής των εισοδημάτων από ακίνητα παραμένει σταθερά συντελεστής 22%, ανεξάρτητα από το ύψος των εσόδων. Επιπλέον, οι εταιρείες μπορούν να αφαιρούν αναγνώριση εξόδων που σχετίζονται με τη διαχείριση και συντήρηση των ακινήτων.
Η δυνατότητα αυτή για αναγνώριση εξόδων καθιστά τη φορολόγηση μέσω εταιρείας πιο ευέλικτη στο να μειώσει το φορολογητέο εισόδημα, ωστόσο το τελικό όφελος εξαρτάται από το μέγεθος των εξόδων και το οργανωτικό κόστος της εταιρείας.
Ποια όρια εισοδήματος καθορίζουν το όφελος
Με το ισχύον καθεστώς μέχρι το τέλος του 2025, η επιλογή της εταιρείας αρχίζει να αποδίδει όταν τα ετήσια έσοδα από ενοίκια υπερβαίνουν περίπου 19.000 ευρώ. Στα επίπεδα αυτά ο σταθερός εταιρικός συντελεστής μπορεί να υπερκαλύψει το επιπλέον λειτουργικό κόστος που απαιτείται για τη λειτουργία μιας εταιρείας.
Από το 2026, με προσαρμογές στους συντελεστές για μεσαία εισοδήματα, το όριο αυτό ανεβαίνει και το πραγματικό κέρδος εμφανίζεται κυρίως όταν τα ετήσια έσοδα ξεπερνούν περίπου 27.000 ευρώ, δηλαδή πάνω από 2.250 ευρώ τον μήνα. Κάτω από αυτά τα ποσά η φορολόγηση στο όνομα φυσικού προσώπου συχνά παραμένει πιο συμφέρουσα.
Προτεινόμενο Η Prudential αυξάνει κέρδη από αγορές Χονγκ Κονγκ, Κίνας
Κόστη και επιβαρύνσεις που αλλάζουν την εξίσωση
Η λειτουργία εταιρείας φέρει επιπλέον επιβαρύνσεις, μεταξύ των οποίων υψηλότερο ΕΝΦΙΑ αφού συνοδεύεται από πληρωμή και συμπληρωματικού φόρου. Αυτές οι πρόσθετες επιβαρύνσεις μειώνουν το καθαρό όφελος της εταιρικής λύσης σε σχέση με το άμεσο φορολογικό πλεονέκτημα.
Εκτός από τους φόρους, υπάρχουν και λογιστικά και διοικητικά έξοδα που επιβαρύνουν μια εταιρεία — αμοιβές λογιστή, κόστη τήρησης βιβλίων και διαχείρισης, καθώς και άλλες λειτουργικές δαπάνες. Οι δαπάνες αυτές πρέπει να συνεκτιμηθούν πριν από κάθε απόφαση μεταφοράς εισοδημάτων σε νομικό πρόσωπο.
Επιπλέον, πρακτικές με στόχο τη μείωση φόρου, όπως η εικονική «διπλή μίσθωση», μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα σε φορολογικό έλεγχο και να οδηγήσουν σε τακτικές διαφορές με τις αρχές.
Πρακτική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες
Η λύση της εταιρείας συνήθως συμφέρει όσους έχουν υψηλά εισοδήματα από ακίνητα και λειτουργούν πιο περισσότερο επαγγελματική διαχείριση της περιουσίας τους, καθώς το όφελος από τον χαμηλότερο συντελεστή μπορεί να καλύψει τα επιπλέον κόστη.
Για ιδιοκτήτες με μικρότερα ετήσια έσοδα, η φορολόγηση ως φυσικό πρόσωπο συχνά παραμένει οικονομικότερη επιλογή επειδή αποφεύγονται τα πρόσθετα λειτουργικά κόστη και οι αυξημένες επιβαρύνσεις ΕΝΦΙΑ.
Κάθε απόφαση απαιτεί αριθμητική αποτίμηση των εσόδων, των εξόδων και των φόρων στο συγκεκριμένο σενάριο, ώστε να συγκριθεί το πραγματικό οικονομικό αποτέλεσμα πριν από την ίδρυση εταιρείας.
Η τελική απόφαση εξαρτάται από τα ποσά, το μοντέλο διαχείρισης των ακινήτων και την προτίμηση του ιδιοκτήτη για φορολογική και διοικητική δομή, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος και τους κινδύνους που συνοδεύουν την εταιρική επιλογή.
