Οι νέες οδηγίες της ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζουν ποια περιστατικά ακυρώνουν το αφορολόγητο στην πρώτη κατοικία και πότε η απαλλαγή διατηρείται, καλύπτοντας σπάνια διφορούμενες περιπτώσεις που προκαλούν αμφιβολία σε αγοραστές και λογιστές. Στην πράξη, νομιμικές προϋποθέσεις όπως η συνεχής κάλυψη στεγαστικών αναγκών ή η σύνταξη σχετικής συμβολαιογραφικής πράξης καθορίζουν την έκβαση, και η γραπτή εγκύκλιος περιλαμβάνει παραδείγματα και εξαιρέσεις.
Επιπλέον, η εγκύκλιος περιγράφει ειδικά τις αγορές μέσω πλειστηριασμού, ενώ απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης αναλύεται με πρακτικά κριτήρια.
Κύριες προϋποθέσεις απαλλαγής
Η απαλλαγή εφαρμόζεται όταν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου και προορίζεται για κύρια χρήση από τον αγοραστή, ενώ επιπλέον πρέπει να τηρούνται χρονικά όρια που προβλέπονται στη νομοθεσία. Ειδικότερα, όπως αναφέρει η ΑΑΔΕ, η συνέχιση του γάμου και η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας διασφαλίζουν το αφορολόγητο ακόμη και μετά από μεταβιβάσεις εσωτερικές, υπό ορισμένους όρους, και η εγκύκλιος παραθέτει τα σχετικά κριτήρια.
Όταν μεταβιβάζεται ποσοστό ιδιοκτησίας εντός οικογένειας, η απαλλαγή δεν χάνεται αυτόματα, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο εξακολουθεί να εξυπηρετεί τις οικογενειακές ανάγκες και ο γάμος παραμένει ενεργός. Σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο δεν έχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οδηγία διευκρινίζει ότι η απαλλαγή μπορεί να καλύπτει ολόκληρο το ακίνητο, εφόσον πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις, όπως αναφέρεται στην εγκύκλιο.
Η απώλεια του αφορολόγητου επιφέρει φορολογικές συνέπειες όταν δεν τηρούνται οι όροι, για παράδειγμα σε μεταβιβάσεις που δεν εξυπηρετούν στεγαστικούς σκοπούς, και γι’ αυτό προβλέπονται δικλείδες ελέγχου από τις ΔΟΥ. Σε αυτό το πλαίσιο, η εγκύκλιος λειτουργεί ως πρακτικός οδηγός για τους υπαλλήλους και τους φορολογουμένους, εξηγώντας βήμα προς βήμα τα κριτήρια αξιολόγησης.
Ανηλίκοι και ειδικές εξαιρέσεις
Ανήλικοι αγοραστές γενικά δεν έχουν δικαίωμα στην απαλλαγή, εκτός από την ειδική κατάσταση όπου πρόκειται για ορφανά που τελούν υπό επιτροπεία ή επιμέλεια τρίτου προσώπου, κατ’ εντολή δικαστικής απόφασης, οπότε μπορούν να τύχουν ειδικής μεταχείρισης. Στην περίπτωση αυτή η απόκτηση μπορεί να γίνει είτε ως αυτοτελές ακίνητο είτε εξ αδιαιρέτου και να καλύπτεται από το αφορολόγητο.
Η εγκύκλιος διευκρινίζει ότι η δικαστική οριστική επιτροπεία αποτελεί καθοριστική προϋπόθεση για τη δυνατότητα απαλλαγής, καθώς χωρίς αυτήν ο ανήλικος δεν θεωρείται δικαιούχος. Για τις πράξεις που αφορούν ανηλίκους, οι ΔΟΥ καλούνται να ελέγχουν τα συνοδευτικά δικαιολογητικά και την ύπαρξη δικαστικής απόφασης προκειμένου να κρίνουν την εφαρμογή της απαλλαγής.
Προτεινόμενο Απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για πυρόπληκτα ακίνητα του 2025 μέσω myAADE
Μεταβιβάσεις μεταξύ συζύγων
Η μεταβίβαση ποσοστού από τον έναν σύζυγο στον άλλο πριν την πάροδο πενταετίας δεν ακυρώνει αυτομάτως το αφορολόγητο, εφόσον ο γάμος συνεχίζει να υφίσταται και το ακίνητο παραμένει η κύρια κατοικία της οικογένειας. Οι οδηγίες θέτουν σαφή κριτήρια για την αξιολόγηση των μεμονωμένων περιπτώσεων και περιγράφουν τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για να διατηρηθεί η απαλλαγή.
Όταν η μεταβίβαση γίνεται για λόγους ρύθμισης της ιδιοκτησιακής κατάστασης μέσα στην οικογένεια, οι ΔΟΥ εξετάζουν τη συνολική χρήση του ακινήτου και τα πραγματικά δεδομένα, ώστε να αποφασίσουν αν υπάρχει συνέπεια κατοίκησης που δικαιολογεί τη συνέχιση της απαλλαγής.
Σε αντίθετη περίπτωση, καταλογίζονται οι ανάλογοι φόροι.
Πλειστηριασμοί και σχέση συγγένειας
Σημαντικό σημείο της εγκυκλίου είναι ότι η απαλλαγή μπορεί να χορηγηθεί ακόμη και όταν ο υπερθεματιστής σε πλειστηριασμό είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού του οφειλέτη, υπό τον όρο ότι επιτυγχάνονται οι λοιπές προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Η διατύπωση αυτή αντιμετωπίζει αμφιβολίες γύρω από σχέσεις συγγένειας και ιδιοκτησιακές αλλαγές.
Η πρακτική εφαρμογή σημαίνει ότι η συγγένεια δεν αποτελεί από μόνη της λόγο αποκλεισμού της απαλλαγής, αλλά απαιτείται έλεγχος για τυχόν στοιχειοθετημένη μεταβολή χρήσης ή σκοπού του ακινήτου που θα μπορούσε να καταργήσει το αφορολόγητο, όπως αναφέρεται στην εγκύκλιο.
Βοηθητικοί χώροι και αποθήκες
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός κοινοχρήστου χώρου δεν συνιστά απαλλαγή, με εξαίρεση μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης που αποκτώνται μαζί με την κατοικία στην ίδια συμβολαιογραφική πράξη. Η πρόβλεψη αυτή αποσαφηνίζει την αντιμετώπιση βοηθητικών χώρων στους φορολογικούς ελέγχους.
Επιπλέον, ακόμη και όταν η αποθήκη βρίσκεται σε όροφο ή δώμα, η εγκύκλιος προβλέπει ότι μπορεί να καλύπτεται από το αφορολόγητο ανεξάρτητα από τον τρόπο υπολογισμού της αξίας της, αρκεί να αποκτήθηκε στο πλαίσιο της ίδιας πράξης και να πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Στο σημείο αυτό οι ΔΟΥ κλήθηκαν να εφαρμόσουν μοναδιαίες οδηγίες ελέγχου που περιλαμβάνονται στο κείμενο.
Συνολικά, η εγκύκλιος παρέχει πρακτικούς κανόνες για τη φορολογική μεταχείριση της πρώτης κατοικίας και επιτρέπει στους αρμόδιους να κρίνουν με σαφή κριτήρια πότε η απαλλαγή διατηρείται ή ανακαλείται. Για περαιτέρω λεπτομέρειες η εγκύκλιος παραπέμπει σε συγκεκριμένα παραδείγματα και τη σχετική τεκμηρίωση του νόμου.
