Το 2026 φέρνει σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων, με τον ΕΝΦΙΑ να διαμορφώνει ένα νέο τοπίο που θα επηρεάσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο πολίτες αναμένεται να δουν τον φόρο τους αισθητά μειωμένο, κυρίως όσοι διαμένουν σε μικρούς οικισμούς, οι ιδιοκτήτες με χαμηλά εισοδήματα και όσοι έχουν ασφαλίσει την κύρια κατοικία τους έναντι φυσικών καταστροφών.
Αντίθετα, αυξημένες επιβαρύνσεις θα προκύψουν για όσους απέκτησαν ακίνητα ή προχώρησαν σε μεταβιβάσεις μέσα στο 2025, καθώς τα τεκμήρια και το πόθεν έσχες τίθενται στο μικροσκόπιο.
Οι Βασικοί Πυλώνες των Αλλαγών στον ΕΝΦΙΑ 2026
Η φορολογία ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα εποχή από το 2026, με το Υπουργείο Οικονομικών να προχωρά σε αναθεώρηση του ΕΝΦΙΑ, διαμορφώνοντας ένα σύστημα που φιλοδοξεί να είναι πιο δίκαιο και στοχευμένο. Η βασική φιλοσοφία πίσω από αυτές τις αλλαγές είναι η στήριξη των ευάλωτων ομάδων και η παροχή κινήτρων για την προστασία της ακίνητης περιουσίας και την αναζωογόνηση της περιφέρειας.
Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο πολίτες αναμένεται να δουν τον φόρο τους αισθητά μειωμένο, ενώ παράλληλα τίθενται σε ισχύ αυστηρότεροι έλεγχοι για τις νέες αποκτήσεις ακινήτων.
Η αναμόρφωση του ΕΝΦΙΑ δεν είναι ένα τυχαίο γεγονός, αλλά αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης στρατηγικής για την αναδιανομή των φορολογικών βαρών και την ενθάρρυνση συγκεκριμένων συμπεριφορών στην αγορά ακινήτων. Παρατηρούμε μια σαφή τάση για τη στήριξη της περιφέρειας και την προώθηση της ασφάλισης κατοικιών, ειδικά μετά τις πρόσφατες φυσικές καταστροφές που έχουν πλήξει τη χώρα μας.
Τεχνικά, η ενσωμάτωση νέων κριτηρίων και εκπτώσεων στο εκκαθαριστικό στοχεύει στην πιο δίκαιη κατανομή του φόρου, λαμβάνοντας υπόψη κοινωνικά και οικονομικά δεδομένα.
Ποιοι Ωφελούνται και Ποιοι Επιβαρύνονται: Αναλυτικά οι Εκπτώσεις και οι Προσαυξήσεις
Οι μεγαλύτεροι ωφελημένοι από τις επικείμενες αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ του 2026 είναι συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, οι οποίοι θα δουν σημαντικές μειώσεις στον φόρο τους. Αντίθετα, όσοι προχώρησαν σε αγορές ή μεταβιβάσεις ακινήτων το 2025 θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, καθώς ενδέχεται να αντιμετωπίσουν αυξημένες επιβαρύνσεις λόγω των τεκμηρίων και του πόθεν έσχες.
Ας δούμε αναλυτικά τις βασικές προβλέψεις:
- Οι μεγαλύτερες μειώσεις θα αφορούν ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς έως 1.700 κατοίκους εκτός Αττικής, καθώς και πολίτες με πολύ χαμηλά εισοδήματα.
- Για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% το 2026 και μηδενίζεται πλήρως το 2027, εφόσον η φορολογητέα αξία δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
- Όσοι λαμβάνουν ήδη τη μείωση 50% λόγω χαμηλών εισοδημάτων θα δουν περαιτέρω ελάφρυνση το 2026, καθώς το νέο σύστημα ενσωματώνει επιπλέον εκπτώσεις.
- Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται τα νοικοκυριά με τρία ή περισσότερα εξαρτώμενα τέκνα και όσοι έχουν ποσοστό αναπηρίας άνω του 80%.
- Όσοι έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους έναντι φυσικών καταστροφών λαμβάνουν έκπτωση 10% έως 20% στον ΕΝΦΙΑ.
- Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για το 2026 αναμένεται να εκδοθούν στις αρχές Μαρτίου 2026 και ο φόρος θα καταβάλλεται σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις.
- Υψηλότερο φόρο θα πληρώσουν όσοι απέκτησαν ακίνητα μέσα στο 2025 ή προχώρησαν σε τακτοποίηση αυθαιρέτων, καθώς οι νέες ιδιοκτησίες θα ληφθούν υπόψη για πρώτη φορά.
Στην εμπειρία μας με παρόμοιες φορολογικές μεταρρυθμίσεις, η ενθάρρυνση της ασφάλισης είναι ένα θετικό βήμα, αν και η πλήρης μηδένιση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς το 2027 αποτελεί μια γενναία απόφαση που μένει να φανεί πόσο θα τονώσει την περιφέρεια.
Αυτό που μας προβληματίζει είναι η πιθανή σύγχυση για τους νέους ιδιοκτήτες, καθώς η πολυπλοκότητα των τεκμηρίων και του πόθεν έσχες απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και έγκαιρο προγραμματισμό.
Ο Αντίκτυπος της Αγοράς Ακινήτων του 2025 και τα Τεκμήρια
Η αγορά ακινήτου κατά τη διάρκεια του 2025, μια χρονιά κατά την οποία περισσότερα από 32.000 ακίνητα άλλαξαν χέρια με συνολικές συναλλαγές άνω των 3,2 δισεκατομμυρίων ευρώ, φέρνει μαζί της σημαντικές φορολογικές προεκτάσεις. Η απόκτηση περιουσιακών στοιχείων ενεργοποιεί το τεκμήριο απόκτησης, και αν τα τεκμαρτά ποσά δεν καλύπτονται επαρκώς από το δηλωθέν εισόδημα, ο φορολογούμενος μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με πρόσθετο φόρο μέσω του πόθεν έσχες.
Είναι κρίσιμο να κατανοήσουμε ποιες δαπάνες συνυπολογίζονται και πότε λογίζεται η δαπάνη.
- Στην τεκμαρτή δαπάνη αγοράς συνυπολογίζονται το τίμημα αγοράς, ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και όλες οι λοιπές δαπάνες που αναγράφονται στα σχετικά παραστατικά.
- Η δαπάνη λογίζεται κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου, εφόσον έχει καταβληθεί το σύνολο του τιμήματος και έχει παραδοθεί η κυριότητα. Αν η εξόφληση γίνεται με δόσεις, το ποσό κατανέμεται στα αντίστοιχα έτη.
- Στην περίπτωση ανέγερσης οικοδομής που διαρκεί πάνω από έναν χρόνο, ως δαπάνη λαμβάνεται το ποσό που καταβάλλεται ανά έτος, εκτός αν υπάρχει διαφορετική συμφωνία εξόφλησης.
- Σε συνιδιοκτησία, η δαπάνη επιμερίζεται βάσει του ποσοστού συμμετοχής του καθενός.
- Για αγορές μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, ως δαπάνη λαμβάνεται το ποσό του εκπλειστηριάσματος και όλα τα σχετικά έξοδα. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό, λαμβάνεται το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε.
Αυτή η λεπτομέρεια είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων και απαιτεί προσεκτικό προγραμματισμό από όσους σκέφτονται να επενδύσουν σε ακίνητα.
Προετοιμασία για το Νέο Φορολογικό Τοπίο του 2026
Με τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ 2026 να είναι πλέον ορατές, η εκτίμησή μας είναι ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να προσαρμοστούν έγκαιρα στο νέο φορολογικό τοπίο. Η ασφάλιση της κύριας κατοικίας έναντι φυσικών καταστροφών αποκτά διπλή σημασία, προσφέροντας τόσο προστασία όσο και φορολογική ελάφρυνση.
Παράλληλα, για όσους προχώρησαν σε αγορές ακινήτων το 2025, συνιστούμε άμεση επικοινωνία με φοροτεχνικό για την ορθή διαχείριση των τεκμηρίων και του πόθεν έσχες, ώστε να αποφευχθούν πρόσθετες επιβαρύνσεις. Το νέο σύστημα, αν και φέρνει ελαφρύνσεις για πολλούς, απαιτεί ενημέρωση και προσοχή από όλους τους φορολογούμενους.
