Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τμήμα οικοδομικής άδειας για κτίριο στο παραδοσιακό κέντρο της Κηφισιάς, καθώς εκτιμήθηκε ότι η επέκταση υπόγειων χώρων εκτός του περιγράμματος θα βλάψει την τοπική βλάστηση. Η κρίση του δικαστηρίου βασίστηκε στην ανάγκη διαφύλαξης της φυσικής μορφολογίας της περιοχής και στις ειδικές ρυθμίσεις που ισχύουν για το τμήμα αυτό, ενώ στην απόφαση αναφέρεται ρητά η απόφαση 2035/2025 ως σημείο αναφοράς, και παράλληλα επισημαίνεται η επέκταση υπογείων ως κρίσιμο στοιχείο της υπόθεσης.
Απόφαση του ΣτΕ
Το Ε΄ τμήμα του ΣτΕ έκρινε ότι το προεδρικό διάταγμα που χαρακτηρίζει το τμήμα της Κηφισιάς ως παραδοσιακό δεν απαγορεύει τη χρήση ορισμένων διατάξεων του Ν.Ο.Κ., αλλά επιβάλλει περιορισμούς που στοχεύουν στην προστασία της βλάστησης. Στο σκεπτικό των συμβούλων επικρατείας τονίζεται η ανάγκη για σεβασμό της υψηλής φυτικής βλάστησης και της φυσιογνωμίας, ενώ το δικαστήριο προέβη στην εν μέρει ακύρωση άδειας για λόγους προστασίας, χωρίς να αποκλείει άλλες εφαρμογές νόμου, όπως αναφέρεται στην κρίση.
Στην ίδια απόφαση οι δικαστές διασαφήνισαν ότι η απαγόρευση αφορά την επέκταση υπογείων εκτός περιγράμματος του υπέργειου κτιρίου «όχι μόνο για χρήση γκαράζ, αλλά και για οποιαδήποτε άλλη χρήση», με στόχο την αποφυγή επέμβασης στο υπέδαφος που περιορίζει την ανάπτυξη του φυσικού περιβάλλοντος.
Παράλληλα, το τμήμα έκρινε ότι ορισμένες κατασκευές δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, γεγονός που επηρεάζει την εφαρμογή του Ν.Ο.Κ., ενώ ορίστηκε ρητά η σχέση με τις γενικές διατάξεις του Ν.Ο.Κ. και τους όρους δόμησης παραδοσιακό τμήμα Κηφισιάς.
Ερμηνεία του προεδρικού διατάγματος
Το προεδρικό διάταγμα του 1987 που χαρακτηρίζει το τμήμα ως παραδοσιακό ερμηνεύτηκε από το δικαστήριο κατά τρόπο που απαγορεύει την εκσκαφή υπόγειων εκτός του περιγράμματος της ανωδομής, προκειμένου να προστατευτεί η επιφανειακή και υπόγεια βλάστηση. Η διάκριση αυτή είχε ως αποτέλεσμα την ακύρωση μόνο του τμήματος της άδειας που επέτρεπε τέτοια επέκταση, ενώ διατηρήθηκαν άλλα σημεία της άδειας, όπως προκύπτει από την εξέταση της υπόθεσης και την αναφορά σε προστατευτικούς όρους του διατάγματος προεδρικό διάταγμα 1987.
Ταυτόχρονα, το Ε΄ τμήμα έκρινε ότι το ίδιο προεδρικό διάταγμα δεν εμποδίζει την εφαρμογή των διατάξεων που εξαιρούν από τον συντελεστή δόμησης στοιχεία όπως τα κλιμακοστάσια ή τους θερμομονωτικούς τοίχους, επειδή αυτά δεν αποτελούν χώρους κατοίκησης. Η απόφαση ανέφερε επίσης ότι επιτρέπεται, υπό προϋποθέσεις, η κατασκευή μικρών στεγασμένων στοιχείων σε δώματα, όταν αυτά έχουν εγκριθεί από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και δεν προσομοιάζουν μορφολογικά με νέο όροφο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Πρακτικές συνέπειες για τη δόμηση
Η απόφαση έχει άμεσο αντίκτυπο στον τρόπο εφαρμογής συντελεστών δόμησης στην πολεοδομική ενότητα όπου βρίσκεται το έργο, αφού το Δικαστήριο υπογράμμισε ότι ο μέσος συντελεστής δεν ταυτίζεται με τον ανώτατο, και ότι επιτρέπεται η διαβάθμιση συντελεστών ανά επιμέρους περιοχές.
Η διατύπωση αυτή υπερασπίζεται την ιδιαίτερη ταυτότητα κάθε ζώνης και προστατεύει όσους δόμησαν με τον προβλεπόμενο για την περιοχή συντελεστή δόμησης, όπως εξηγεί το κείμενο της απόφασης συντελεστής δόμησης.
Η πρακτική συνέπεια είναι ότι πολεοδομικές ενότητες όπως αυτή του Κεφαλαρίου μπορούν να διατηρούν διαφορετικούς συντελεστές χωρίς να θεωρείται παράνομη η διασπορά αυτή, γεγονός που, σύμφωνα με τους συμβούλους επικρατείας, διασφαλίζει τα επιμέρους χαρακτηριστικά και τους νόμιμους ιδιώτες που έχουν ήδη επενδύσει στην περιοχή.
Η απόφαση κλείνει με την επισήμανση της ανάγκης για εναρμονισμένες αρχιτεκτονικές εγκρίσεις και σεβασμό στο τοπικό φυσικό περιβάλλον.
