Οι μεταβιβάσεις κατοικιών απαιτούν σήμερα περίπου επτά μήνες στην Ελλάδα, πολύ περισσότερο από ό,τι σε άλλες χώρες της Ευρώπης όπου η διαδικασία ολοκληρώνεται σε λίγες εβδομάδες ή ημέρες. Η μεγάλη διάρκεια οφείλεται σε συνδυασμό τεχνικών, διοικητικών και αρχείων, μεταξύ των οποίων η έλλειψη ψηφιοποιημένων δεδομένων και ανάγκη αυτοψιών από μηχανικούς.
Το αποτέλεσμα είναι συχνά αναβολές, πρόσθετο κόστος και εγκατάλειψη της προσπάθειας από ιδιοκτήτες και ενδιαφερόμενους αγοραστές.
Διάρκεια μεταβίβασης στην Ελλάδα
Σήμερα ο μέσος χρόνος για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση κατοικίας στην Ελλάδα προσεγγίζει τις περίπου 250 ημέρες, δηλαδή σχεδόν επτά μήνες. Σε χώρες με πλήρη ψηφιοποίηση των κρατικών μητρώων η ίδια διαδικασία διαρκεί πολύ λιγότερο, ακόμα και μόνο λίγες ημέρες.
Η μακρά αναμονή δεν οφείλεται σε έναν μόνο λόγο αλλά σε μια αλληλουχία σταδίων που καθυστερούν: αναζήτηση αρχείων, επιτόπιοι έλεγχοι, νομικοτεχνικές διορθώσεις και επικοινωνία μεταξύ πολλών υπηρεσιών. Συχνά κάθε στάδιο προσθέτει εβδομάδες στην τελική ολοκλήρωση.
Αποτέλεσμα αυτής της καθυστέρησης είναι μείωση της ρευστότητας στην αγορά, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες αναβάλλουν ή εγκαταλείπουν πωλήσεις υπό το βάρος του χρόνου και του κόστους.
Ψηφιοποίηση και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
Η εισαγωγή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου στην Ελλάδα έγινε πριν ολοκληρωθεί η ψηφιοποίηση των αρχείων των πολεοδομιών και των υποθηκοφυλακείων. Η ασυνεπής ψηφιακή υποδομή σημαίνει ότι ακόμη και όταν ένα μέσο υποστηρίζει ψηφιακές ενέργειες, τα απαραίτητα έγγραφα δεν είναι πάντα διαθέσιμα ηλεκτρονικά.
Σε χώρες με πλήρως ψηφιοποιημένα κτηματολογικά συστήματα, όπως στην Κύπρο, μια πράξη μπορεί να τελειώσει μέσα σε λίγες ημέρες επειδή τα πιστοποιητικά και οι εγγραφές είναι άμεσα προσβάσιμα. Η διαφορά αυτή καταδεικνύει τον ρόλο της ολοκληρωμένης ψηφιοποίησης στις ταχύτητες συναλλαγών.
Η ανάγκη για φυσικούς ελέγχους και αναζήτηση μη ψηφιακών αρχείων παρατείνει τη διαδικασία, καθώς οι δημόσιες υπηρεσίες που διαθέτουν μονάδες αρχείων απαιτούν χρόνο για εντοπισμό και αντιγραφή εγγράφων.
Προτεινόμενο Η ανακαίνιση κατοικιών στην Αθήνα ως λύση για την αντιμετώπιση των παλαιών κτιριακών δομών της πόλης
Ασυμφωνίες επιφανειών και νομικές συνέπειες
Σχεδόν μία στις δύο κατοικίες εμφανίζει αποκλίσεις μεταξύ της πραγματικής επιφάνειας και των στοιχείων που αναγράφονται σε επίσημα έγγραφα, όπως η αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, το Ε9, η κτηματολογική εγγραφή, ο ΤΑΠ ή η οικοδομική άδεια. Αυτές οι ασυμφωνίες απαιτούν διορθώσεις πριν από την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Ακόμη και μικρές αποκλίσεις μπορεί να παγώσουν τη διαδικασία, διότι σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται ανασύσταση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για ολόκληρη την πολυκατοικία. Η ανασύσταση προϋποθέτει συνεργασία και συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, κάτι που μπορεί να καθυστερήσει περαιτέρω τη μεταβίβαση.
Πολλές πολεοδομικές υπηρεσίες διαθέτουν ελλιπείς ή δυσπρόσιτους φακέλους οικοδομικών αδειών, με αποτέλεσμα να απαιτούνται εβδομάδες για τον εντοπισμό ή την αναπαραγωγή απαραίτητων εγγράφων. Αυτό επιτείνει τις καθυστερήσεις σε κρίσιμα στάδια της διαδικασίας.
Ουρές, κόστος και επιπτώσεις στην αγορά
Οι υπηρεσίες που εξακολουθούν να λειτουργούν με χειροκίνητες διαδικασίες δημιουργούν ουρές και επιπλέον χρόνο αναμονής για δικηγόρους, μηχανικούς και ιδιοκτήτες. Οι ανάγκες για αυτοψίες και ελέγχους από μηχανικούς προσθέτουν ακόμη ένα στάδιο που δεν εξαλείφεται με απλή ροή εγγράφων.
Λόγω των καθυστερήσεων αρκετοί ιδιοκτήτες διακόπτουν την προσπάθεια μεταβίβασης εξαιτίας του πρόσθετου κόστους, του επιπλέον χρόνου και της αβεβαιότητας. Αυτή η συμπεριφορά οδηγεί σε μειωμένη προσφορά ακινήτων στην αγορά, ακόμα και σε περιόδους αυξημένης ζήτησης.
Ξένοι αγοραστές που συναντούν παρατεταμένες καθυστερήσεις συχνά εγκαταλείπουν τις συναλλαγές, εκλαμβάνοντας τις καθυστερήσεις ως ένδειξη έλλειψης διαφάνειας ή πιθανής απάτης. Η δυσπιστία αυτή έχει άμεσες επιπτώσεις στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων.
Η επίλυση των προβλημάτων απαιτεί συστηματική ψηφιοποίηση αρχείων, συντονισμό υπηρεσιών και πιο γρήγορες διαδικασίες ελέγχου, ώστε να μειωθούν οι χρόνοι ολοκλήρωσης και οι επιβαρύνσεις για ιδιοκτήτες και αγοραστές.
