Από τα μέσα του 2026, το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης στην Ελλάδα αναμένεται να αλλάξει ριζικά, προκαλώντας παράλυση στην αγορά γης και αφήνοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες σε πλήρη αβεβαιότητα. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί ένα νέο, ενιαίο πλαίσιο που θα θέσει τέλος στο σημερινό πολεοδομικό αλαλούμ, αλλά παράλληλα απειλεί την αξία αγροτεμαχίων που δεν διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο.
Το Πολεοδομικό Αλαλούμ και η Παγωμένη Αγορά
Η αβεβαιότητα που επικρατεί αυτή τη στιγμή στην αγορά γης, ειδικά στις εκτός σχεδίου περιοχές, έχει παγώσει κάθε συναλλαγή. Χιλιάδες ιδιοκτήτες παραμένουν χωρίς ξεκάθαρη απάντηση για το τι μπορούν να κάνουν με τα ακίνητά τους, καθώς οι πολεοδομίες λειτουργούν με δύο μέτρα και δύο σταθμά.
Άλλες εκδίδουν οικοδομικές άδειες με βάση τα υπάρχοντα δεδομένα, ενώ άλλες τις μπλοκάρουν, δημιουργώντας «τυχερές» και «νεκρές» πολεοδομικά ζώνες, μια κατάσταση που θυμίζει τις επιπτώσεις από την μείωση των οικοδομικών αδειών σε αστικά κέντρα.
Η ανάγκη για ένα ενιαίο πολεοδομικό πλαίσιο δεν είναι καινούργια. Εδώ και δεκαετίες, η ασάφεια και οι ερμηνευτικές διαφορές έχουν οδηγήσει σε ένα χαοτικό τοπίο, όπου η τύχη ενός ακινήτου εξαρτάται συχνά από την τοπική πολεοδομία ή ακόμα και από την προσωπική ερμηνεία των υπαλλήλων.
Αυτή η κατάσταση έχει δημιουργήσει σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά και έχει υπονομεύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και των ιδιοκτητών.
Το Νέο Πλαίσιο και η Χαρτογράφηση του Οδικού Δικτύου
Το 2026 αναμένεται να φέρει σημαντικές αλλαγές, ξεκινώντας από την οριστική θεσμοθέτηση του οδικού δικτύου. Για πρώτη φορά, θα χαρτογραφηθούν επίσημα οι δρόμοι που θεωρούνται κοινόχρηστοι, με βάση αεροφωτογραφίες του 1977, οι οποίες αντικαθιστούν το παρωχημένο όριο του 1923.
Αυτό το νέο εργαλείο θα επιτρέψει στο κράτος να κρίνει την οικοδομησιμότητα κάθε αγροτεμαχίου με ρεαλιστικό και αξιόπιστο τρόπο, συμπληρώνοντας τα δεδομένα που προκύπτουν από τον έλεγχο Κτηματολογίου.
Η διαδικασία αναγνώρισης οδών βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και περιλαμβάνει την καταγραφή και αξιολόγηση όλων των δρόμων εκτός σχεδίου ανά δημοτική ενότητα. Ένας δρόμος θα θεωρείται κοινόχρηστος μόνο εφόσον τεκμηριώνεται η ύπαρξή του με νόμιμο τρόπο, εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του ’77, αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο ή συνδέεται λειτουργικά με δημόσιους χώρους και υποδομές.
Προτεινόμενο Η ρύθμιση του Airbnb στην περιοχή Πλάκα μετά την απόφαση του Ανωτάτου Διοικητικού Δικαστηρίου της Ελλάδας
Το προεδρικό διάταγμα που θα τεθεί σε εφαρμογή το 2026 θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων, τις τεχνικές προδιαγραφές των μελετών και τους κανόνες παρόδιας δόμησης.
Ο Κίνδυνος για Χιλιάδες Ιδιοκτήτες και η Αξία των Ακινήτων
Για τα ακίνητα που δεν θα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο, το πιθανότερο σενάριο είναι ότι δεν θα θεωρούνται οικοδομήσιμα. Αυτό το γεγονός μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική απώλεια της αξίας τους, μετατρέποντας αγροτεμάχια που κάποτε είχαν υψηλή εμπορική αξία σε απούλητα.
Η κατάσταση αυτή δημιουργεί ένα νέο κύμα ανησυχίας στους ιδιοκτήτες, παρόμοιο με τις περιπτώσεις αναστολής δόμησης σε προστατευόμενες ζώνες.
Από την εμπειρία μας με παρόμοιες ρυθμιστικές αλλαγές, όπως αυτές που αφορούσαν τις αυθαίρετες κατασκευές ή τις δασικές εκτάσεις, παρατηρούμε ότι η αρχική αβεβαιότητα οδηγεί πάντα σε πάγωμα των συναλλαγών. Ωστόσο, μόλις το πλαίσιο ξεκαθαρίσει, η αγορά προσαρμόζεται, αν και συχνά με σημαντικές ανακατατάξεις στις αξίες.
Η κρίσιμη παράμετρος εδώ είναι η ταχύτητα και η σαφήνεια με την οποία θα εφαρμοστούν οι νέες διατάξεις.
Προκλήσεις και Προοπτικές για το Μέλλον
Με το νέο «οδικό μητρώο», αναμένεται να ξεκαθαρίσει οριστικά ποια αγροτεμάχια διαθέτουν νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ενσωματώσουν τα νέα δεδομένα, διασφαλίζοντας ότι κάθε περιοχή θα αποκτήσει ένα ενιαίο, σαφές και νομικά θωρακισμένο πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού.
Η εκτίμησή μας είναι ότι, παρά τις αρχικές δυσκολίες, αυτή η ρύθμιση θα προσφέρει μακροπρόθεσμη σταθερότητα και θα μειώσει τις αμφισβητήσεις, αλλά απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να είναι ενημερωμένοι και προετοιμασμένοι για τις επικείμενες αλλαγές.
