Ακίνητα: Αναβολή αναθεώρησης αντικειμενικών αξιών έως το 2028 δημιουργεί χάσμα με τις εμπορικές

Η κυβέρνηση αποφάσισε να μεταθέσει για το 2028 την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, διατηρώντας μια χρόνια στρέβλωση στην κτηματαγορά. Αυτή η απόφαση δημιουργεί ένα μεσοσταθμικό χάσμα 30% μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, με τις φορολογικές επιβαρύνσεις να βασίζονται σε μη ρεαλιστικές αξίες.

Ενώ προσφέρει βραχυπρόθεσμη ανάσα, η αναβολή ενδέχεται να οδηγήσει σε μεγαλύτερο σοκ στο μέλλον.

Η απόφαση της κυβέρνησης να αναβάλει την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέχρι το 2028 αποτελεί μια σημαντική εξέλιξη που επηρεάζει άμεσα την ελληνική κτηματαγορά και το φορολογικό τοπίο. Αυτή η κίνηση έρχεται σε συνέχεια μιας χρόνιας στρέβλωσης, όπου οι κρατικά ορισμένες αξίες απέχουν σημαντικά από τις πραγματικές εμπορικές τιμές, δημιουργώντας συνθήκες αβεβαιότητας και ανισότητας για ιδιοκτήτες και αγοραστές.

Το χάσμα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών

Η αναβολή διατηρεί ένα ιδιαίτερα έντονο χάσμα μεταξύ των αντικειμενικών και εμπορικών αξιών των ακινήτων, το οποίο σήμερα αγγίζει μεσοσταθμικά το 30%. Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως η Αθήνα, τα δημοφιλή νησιά και τα μεγάλα αστικά κέντρα, η απόκλιση αυτή είναι ακόμη μεγαλύτερη.

Αυτό σημαίνει ότι η φορολογία ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του ΕΝΦΙΑ και των μεταβιβαστικών φόρων, εξακολουθεί να βασίζεται σε τιμές που δεν αντανακλούν την πραγματική εικόνα της αγοράς. Η κατάσταση αυτή, όπως αναφέρεται στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2025, δημιουργεί ένα αναχρονιστικό πλαίσιο που επηρεάζει κάθε πράξη στην κτηματαγορά.

Οι περιφερειακές αποκλίσεις σε αριθμούς

Στην Αττική, η αντικειμενική αξία των ακινήτων ανέρχεται σε 411 δισ. ευρώ, ενώ η εμπορική εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 534 δισ. ευρώ, καταγράφοντας μια διαφορά της τάξης των 123 δισ. ευρώ. Αυτή η διαφορά καθιστά την Αττική την περιφέρεια με τις μεγαλύτερες αποκλίσεις, ειδικά στους δήμους του Κέντρου, της Ανατολικής Αττικής και των νοτίων προαστίων, λόγω της υψηλής ζήτησης από εγχώριους και διεθνείς επενδυτές.

Ανάλογη εικόνα παρουσιάζεται και στο Νότιο Αιγαίο, όπου η αντικειμενική αξία των 25,8 δισ. ευρώ υπολείπεται σημαντικά της εμπορικής των 33,5 δισ. ευρώ, με μια «ψαλίδα» 7,7 δισ. ευρώ, λόγω της έντονης τουριστικής και επενδυτικής δραστηριότητας σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Ρόδος.

Στην Κρήτη, η διαφορά φτάνει τα 12,7 δισ. ευρώ (42,2 δισ. αντικειμενική έναντι 54,9 δισ. εμπορική), ενώ στην Κεντρική Μακεδονία, με κέντρο τη Θεσσαλονίκη, η απόκλιση είναι σχεδόν 30 δισ. ευρώ (101,9 δισ. έναντι 132 δισ. ευρώ). Αντίθετα, σε περιφέρειες όπως η Στερεά Ελλάδα, η Ήπειρος και η Δυτική Μακεδονία, οι αποκλίσεις παραμένουν αισθητά μικρότερες, με τη Στερεά Ελλάδα να καταγράφει την ηπιότερη διαφορά (22,8 δισ. αντικειμενική έναντι 29,6 δισ. εμπορική).

Οι επιπτώσεις της αναβολής στην αγορά

Η κυβερνητική απόφαση, αν και προσφέρει μια πολιτική ανάσα στην παρούσα συγκυρία, μεταθέτει για το μέλλον ένα ενδεχόμενο σοκ στην κτηματαγορά. Ενώ ιδιοκτήτες και αγοραστές αποφεύγουν προς το παρόν υψηλότερες επιβαρύνσεις, η αναντιστοιχία μεταξύ πραγματικών και αντικειμενικών τιμών τροφοδοτεί συνθήκες ανισότητας και περιορίζει τη διαφάνεια των συναλλαγών.

Νομικοί και οικονομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η αναθεώρηση, όταν τελικά πραγματοποιηθεί, αναμένεται να επιφέρει σημαντικές αυξήσεις σε φόρους όπως ο ΕΝΦΙΑ, τους μεταβιβαστικούς φόρους και τα κόστη για κάθε πράξη που σχετίζεται με μεσιτικά, συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά γραφεία.

Αυτό ενέχει τον κίνδυνο να εντείνει την ήδη οξυμένη κρίση προσιτής κατοικίας, καθιστώντας την αγορά ακινήτων ακόμη πιο απρόσιτη για τα νοικοκυριά.

Η επόμενη μέρα και οι προκλήσεις

Το τοπίο που διαμορφώνεται δείχνει ότι η αναβολή των αναπροσαρμογών μπορεί να αποτρέψει βραχυπρόθεσμες αναταράξεις, ωστόσο αφήνει να συσσωρευτεί ένα εκρηκτικό μείγμα για τα επόμενα χρόνια. Εάν οι εμπορικές τιμές συνεχίσουν να αυξάνονται ταχύτερα από τις κρατικά ορισμένες αξίες, το χάσμα θα διευρυνθεί περαιτέρω, καθιστώντας την μελλοντική προσαρμογή ακόμη πιο επώδυνη.

Η κυβέρνηση βρίσκεται μπροστά στην πρόκληση να βρει μια ισορροπημένη λύση που θα αποκαταστήσει τη διαφάνεια και τη δικαιοσύνη στην αγορά ακινήτων, χωρίς να προκαλέσει ασφυκτικές πιέσεις στους πολίτες και την οικονομία γενικότερα.