Ξεκινά αντίστροφη μέτρηση 130 ημερών για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων αποτελεί πλέον αδιαπραγμάτευτη προϋπόθεση για κάθε κτίσμα. Όσοι δεν κινηθούν εγκαίρως κινδυνεύουν με σοβαρές κυρώσεις, οι οποίες φτάνουν ακόμη και στην κατεδάφιση του ακινήτου τους.
Η τρέχουσα εξέλιξη σηματοδοτεί την εντατικοποίηση των προσπαθειών για την οριστική ρύθμιση του πολεοδομικού ζητήματος στη χώρα, με την τακτοποίηση των αυθαιρέτων να καθίσταται κρίσιμη για την αξιοποίηση και τη νομιμότητα κάθε ακινήτου. Το πλαίσιο αυτό εντάσσεται σε μια ευρύτερη στρατηγική που αποσκοπεί στην αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και τη διασφάλιση της ορθής λειτουργίας της αγοράς ακινήτων.
Η αντίστροφη μέτρηση και οι κίνδυνοι
Η αντίστροφη μέτρηση των 130 ημερών που ξεκινά ουσιαστικά σήμερα, 20 Νοεμβρίου 2025, αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες που καλούνται να επισπεύσουν τις διαδικασίες για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων τους. Παρότι η επίσημη προθεσμία για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4 λήγει στις 31 Μαρτίου 2026, η πολυπλοκότητα της συγκέντρωσης εγγράφων και των τεχνικών ελέγχων καθιστά την άμεση έναρξη των ενεργειών επιτακτική.
Η μη έγκαιρη κίνηση συνεπάγεται απώλεια της δυνατότητας μεταβίβασης, ηλεκτροδότησης και ένταξης σε προγράμματα όπως οι επιδότηση ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ ο μεγαλύτερος κίνδυνος παραμένει η κατεδάφιση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται για τα ακίνητα της κατηγορίας 5, τα οποία παραμένουν εκτός δυνατότητας τακτοποίησης από το 2020, με συνέπεια τον αποκλεισμό κάθε μεταβίβασης ή αξιοποίησης. Αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων, οι οποίοι βρίσκονται σε νομικό και λειτουργικό αδιέξοδο.
Η διαδικασία τακτοποίησης και οι προϋποθέσεις
Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να αναθέσουν σε μηχανικό τον έλεγχο νομιμότητας, την αντιπαραβολή σχεδίων με την πραγματική κατάσταση και τον υπολογισμό του προστίμου. Στη συνέχεια, ακολουθεί η υποβολή δήλωσης στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, η πληρωμή παραβόλου και προστίμου, και η τελική υπαγωγή με την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Σε περιπτώσεις ελλιπούς φακέλου, ενδέχεται να απαιτηθούν νέα τοπογραφικά ή στατικές μελέτες, γεγονός που υπογραμμίζει την ανάγκη για άμεση έναρξη των ενεργειών.
Προτεινόμενο Η Φορολογία Ακινήτων 2026: Ποιοι Κερδίζουν και Ποιοι Επιβαρύνονται με τον Νέο ΕΝΦΙΑ
Μέχρι το 2026, μπορούν να τακτοποιηθούν αυθαίρετα όλων των κατηγοριών που έχουν παραβάσεις πριν από το 2011, ενώ για κτίσματα προ του 1983 δεν απαιτείται οικοδομική άδεια. Οι κατηγορίες 1 και 2 αφορούν παλαιότερες κατασκευές που εξαιρούνται από κατεδάφιση με την καταβολή παραβόλου.
Η κατηγορία 3 περιλαμβάνει μικρές πολεοδομικές παραβάσεις, ενώ η κατηγορία 4 αφορά υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους εντός ορίων, καθώς και αλλαγές χρήσης.
Νομικοί κύκλοι επισημαίνουν ότι η τακτοποίηση των αυθαιρέτων είναι πλέον ένα αναγκαίο βήμα για τη διασφάλιση της αξίας της ακίνητης περιουσίας και την αποφυγή μελλοντικών προβλημάτων. Η αγορά ακινήτων αντιδρά θετικά σε κτίσματα με πλήρη νομιμότητα, ενώ η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές απώλειες τόσο σε επίπεδο αξίας όσο και σε δυνατότητα μεταβίβασης ή εκμετάλλευσης.
Η έμφαση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποτελεί επίσης ένα μέτρο που ενισχύει τη διαφάνεια και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Κόστος και τρόποι εξόφλησης προστίμων
Τα πρόστιμα για την τακτοποίηση αυθαιρέτων διαφοροποιούνται ανάλογα με την επιφάνεια, την παλαιότητα, την τιμή ζώνης και το είδος της παράβασης. Το σύστημα προβλέπει εξόφληση έως και σε 100 δόσεις, προσφέροντας παράλληλα εκπτώσεις έως 20% για εφάπαξ καταβολή.
Τα παράβολα ξεκινούν από 250 ευρώ για ακίνητα έως 100 τ.μ. και φτάνουν τα 10.000 ευρώ για επιφάνειες άνω των 5.001 τ.μ., καθιστώντας το κόστος προσιτό για ένα ευρύ φάσμα ιδιοκτητών.
Τι αναμένεται στη συνέχεια για τους ιδιοκτήτες
Η ολοκλήρωση της διαδικασίας τακτοποίησης και η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι απαραίτητες για τη διασφάλιση της νομιμότητας και της λειτουργικότητας του ακινήτου. Η έγκαιρη κίνηση των διαδικασιών θα επιτρέψει στους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις, να ηλεκτροδοτήσουν τα ακίνητά τους και να τα εντάξουν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ενισχύοντας έτσι την αξία και τη βιωσιμότητά τους.
Η φορολογία ακινήτων και οι γενικότερες εξελίξεις στην αγορά καθιστούν τη συμμόρφωση με τις πολεοδομικές διατάξεις πιο κρίσιμη από ποτέ.
